第1篇 x小區物業管理處經理崗位責任
職位:管理處經理
工作大綱:統籌整個**小區日常管理工作,包括:員工監管、保安、清潔、維修與保養,同時處理投訴問題、管理費訴訟及追討等事宜。
匯報職級:物業總公司
崗位責任:
1.制訂本部門工作規劃和物品購置預算,定期向物業總公司匯報,并出席項目組召集的部門會議。
2.組織編制管理預算、年終結算,交物業總公司審核。
3.制訂各項管理制度,下達于各級主管與保安主管,組織主持每周工作會議,聽取匯報,布置工作,解決工作難題。
4.定期對小區的保安、維修、清潔進行監察協調,并與承判商代表定期會議,以檢討及改善**小區的管理水平。
5.定期提交小區管理報告。
6.解決客人的投訴,幫助客人解決困難,改善服務質量。
7.遇有緊急事故,如水浸、火警等事故,全責處理善后工作,并及時通報物業總公司辦公室。
8.協助聯絡業主,建立良好關系。
9.負責協調、指導部門主任的工作,保證各方面工作的順利進行。
10.負責本部門員工的業務培訓計劃及實施,提出員工招聘、調職、晉升等意見。
11.關心員工生活、工作,協調員工之間所出現的工作矛盾,增強凝聚力。
12.負責簽署對外簽訂的合同、協議及報價的審核,簽批有關付款單據和員工聘用合同。
13.制定**小區設備使用方法及守則。
14.負責擬任部門主任職稱以上職務人員的面試、錄用、辭退等工作。
15.負責公司重要的公關及重要接待工作。
16.監管管理處員工超時工作及編制補薪表。
17.管理處員工制服安排、處理及監視。
18.定期檢查所屬部門的固定資產,并對有疑問者進行審核。
29.發揮工作主動性,完成物業總公司交辦的其它任務。
第2篇 小區物業管理內容5
小區物業管理內容(五)
在接管小區物業后,我們將就下列事項進行管理:
1、房屋建筑本體共用部位的維修、養護和管理,包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等;
2、房屋建筑本體共用設施設備的維修、養護、管理和運行服務,包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設備、配電系統、公共消防設備、中央供水系統等;
3、物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施的維修、養護和管理,包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車棚、停車場等;
4、物業規劃紅線內附屬配套服務設施的維修、養護和管理;
5、公共環境的清潔衛生、垃圾的收集、清運,包括公共場地、房屋建筑共用部位;
6、交通、車輛行駛及停泊;
7、配合當地公安機關進行安全監控和秩序巡視工作;
8、組織開展社區文化娛樂活動;
9、整理、保管與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料;
10、對業主和物業使用人違反物業管理法規政策及業主公約的行為進行處理。包括責令停止違章行為,要求賠償經濟損失及支付違約金;
11、處理法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項;
12、積極配合小區的銷售。13、太陽能統一編號。
第3篇 小區物業管理經費構成測算
一、居住小區物業管理經費的來源
居住小區物業管理費是指物業管理單位接受物業產權人、使用人委托對居住小區內的房 屋及其設備、專用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。為了規范居住小區物業管理服務 收費行為,維護正常收費秩序,促進物業管理事業健康發展,國家計委、建設部1996年2月9 日聯合頒布了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”)。為了 貫徹“暫行辦法”各地根據自己的具體情況先后制定了《實施細則》和具體的收費標準。
居住小區物業管理收費是住宅商品化的產物,是對以往單純靠政府撥款、單位補貼的被 動居面的重大改革。在目前我國廣大居民的收入水平相對較低,還不能承受較高的費用,特別是我國長期實行住宅福利制度,一些居民對收取多項的管理費用,心理準備不足。因此, 居住小區物業管理收費,是一個政策性很強,又十分復雜的問題。一方面,它關系到住房改革深入發展的問題,另方面,又涉及到廣大居民的經濟利益問題。因此,制定合理的收費標 準,確保穩定的資金來原,是居住小區物業管理企業必須作好又十分棘手的問題。
要解決住室小區的管理經費問題,需要建立多渠道、多層次的籌集物業管理費機制。物 業管理經費來源主要有:
1.定期收取物業管理服務費;
2.小區維修養護專項基金;
3.一業為主,多種經營的收入;
4.依靠政府的政策和一定資金的扶持;
5.開發單位給予一定的支持。
現簡單分述為下:
1.定期收取物業管理服務費。經物價部門批準,物業管理企業可以定期向住宅小區內的單位和居民收取一定數量的物業管理服務費。
物業管理服務費是指物業管理單位接受物業產權人、使用人委托對小區內的房屋建筑及 其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。
在物業管理經費的籌集中,物業管理服務收費應是物業管理經費的穩定的主要來源。
2.小區維修養護專項基金。小區維修養護專項基金(以下簡稱維修基金)是指用于小區共用部位、共用設施設備的更新與大、中修基金。這些費用一旦需要支出,數額巨大,單靠日 常管理收費無法負擔。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地對這項基金的名稱和繳納方法不盡一致,但都明確住宅小區實行物業管理應設立專項維修基金。
維修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的,分以下兩種情況:
(1)公有住房出售后維修基金的收取
公有住房出售后,維修基金由售房單位和業主(購房人)雙向籌集。
①由售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上,多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。
②由業主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業主購房時一次性收取一定數額的維修 基金,其具體標準由當地政府確定。如北京市規定,1997年公有住房出售后維修基金的交納 標準為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業主按月、按季或按年分次交納一定數額的維 修基金。
(2)商品房出售后維修基金的收取
商品房出售后,維修基金由開發建設單位和業主(購房人)雙向籌集。
①在房屋銷售階段,建設單位可按住宅的綜合造價提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規定,多層住宅提取2%,高層住宅提取3%。
②由業主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業主購房后,在辦理簽約、入戶手續時一 次性繳納維修基金。其具體標準為購房款的1%或建筑成本價的1.5%每平方米提取。分次籌 集是指事先將維修基金計入物業管理費,然后逐月從收取的物業管理費中按一定比例(如15 %)提取并歸集到維修基金中去。
不管是公有住房出售后,還是商品房出售后,如遇某些重大原因,維修基金不敷使用時 ,經業主委員會研究決定,還可臨時向業主籌集。
(3)維修基金的使用與管理
維修基金必須專款專用,只能用于物業共用部位和共用設施、設備的更新與大、中修。 因此,必須加強對維修基金使用的管理。
維修基金歸全體業主所有,經業主委員會批準,委托物業管理企業實際操作使用。在業 主委員會未成立前,可由政府主管部門負責管理。維修基金收繳后,應專戶存入指定銀行,在需要使用時,由物業管理企業提出使用計劃與預算,報業主委員會批準;在使用過程中, 接受業主
委員會和銀行的監督檢查。需要注意的是,一般不宜由物業管理企業直接掌管這項基金,因為這筆基金是永久存在的,而物業管理企業只是受業主委員會委托在一定時間內管 理該物業。為了防止物業管理企業的短期行為,或是因解聘該企業而影響這項基金的安全,必須由業主委員會負責該基金的使用,做到專款專用,防止挪作他用。
維修基金的突出特點就是它數額巨大并可以持續使用,因此應在保證安全的基礎上,爭 取產生最大的增值收益,如購買國庫券、債券等。產生的利息及收益一方面用于物業的更新維修,一方面也可彌補日常管理費用的不足。
3.一業為主,多種經營的收入。在不向政府要錢,不增加居民的經濟負擔情況下,物業管理企業可根據自身的情況,積極開辦多種經濟實體,開展多種經營,創造經濟效益,以業 養業,補充小區物業管理經費不足。如組建工程隊,完善住宅小區配套建設,建小區圍墻、自行車棚、車庫、鋪設甬路,建停車場等。組建裝修隊對新樓統一管理,統一裝修,開辦商 店、餐飲、健身房、美容美發廳等。這些經濟實體既為小區內住用人服務,也向社會承接業務,用多種經營取得的部分利潤,彌補管理經費的不足,實現以業養業的目的。
物業管理企業開展多種經營的收入和利潤,從性質上講屬于物業管理企業的收入和經營 利潤。同時,其收入和利潤事先也無法準確的測算和預計。因此,這種收入和利潤并不屬于物業管理經費穩定的來源。這里之所以將物業管理企業開展多種經營的部分利潤(注意,只 是部分利潤)也做為物業管理經費的來源之一,主要是考慮目前我國市場經濟體制尚不完善,從推動物業管理的運作和人民群眾經濟承受能力的實際出發,而提出的在一定時期內帶有 較強過渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持。考慮到目前我國的實際情況,廣大居民的收入水平和低租金的住房政策,小區管理經費完全由住戶負擔,尚有較大困難。因此,為推動物業管理的發展 和住房制度的改革,政府還在多方面對物業管理給予大力扶持。
目前,政府對物業管理的扶持主要體現在制定相關的政策和給予一定的資金支持,包括 :
1.制定住宅小區物業管理服務收費方法和標準,加強對收費的管理。
2.規定對房改住房的電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設施設備的運行、維護和更新等費用仍由使用人所在單位支付,以減輕使用人的負擔。
3.規定物業管理企業可享受國家對第三產業的優惠政策,在開展多種經營中可適當減免部分稅金等。
4.劃撥一定的城市建設維護費用于小區共用部位、共用設施設備的維護管理,以減輕小區日常管理費用的負擔。如北京市規定,小區內道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路 和埋設在道路下的市政排水設施,由市政工程管理部門負責維護、管理;對小區內供電、供熱、供氣等市政設施也做了相應的規定,由市政各相應部門承擔一定的維護、管理責任和費 用。
5.開發建設單位給予一定的支持。開發建設單位的支持主要體現在以優惠的方式提供一定數量的管理用戶和經營性配套商業用戶。有以下2種優惠方式:
按成本價出售。如有的城市規定,開發建設單位將規劃建設的專業管理用戶和小區住宅 總建筑面積的0.5%~1%作為商業網點房,按建筑成本價出售。物業管理企業利用商業網點 用房開展方便住宅小區內居民生活的各項服務,由物業管理企業統一經營管理,經營收入用于小區物業管理。
6.以成本租金租用。這是指對經營性商業用房采取不全出售的辦法,物業管理企業以成本租金租用,再以市場租金標準租出,其租金差額部分用于小區物業管理。
隨著市場經濟體制的建立和完善,以及人民群眾收入水平的逐步提高,政府的扶持和開 發建設單位的支持將逐漸減小力度,但在現階段,這還是十分必要的。即使在完善的市場經濟體制下,由于住宅帶有社會保障性的特點,對中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一 定的扶持;而開發建設單位為了自身的聲譽和經濟效益,對所建造的住宅日后的物業管理也會給予必要的支持。
二、居住小區物業管理服務收費原則
《暫行辦法》特別對收費原則作出以下規定:物業管理單位開展正當物業管理服務收費 應當遵循合理、公開及與物業產權人、使用人的承受能力相適應的原則。同時抽出,國家鼓勵物業管理收費應當根據所提供服務的性質、特點等情況,分別實行政府一定價、政府指導 價和經營者定價。
1.實行政府定價、政府指導價。為物業產權人、使用人提供的公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等具有公共性的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、 電話費等公眾代辦性質的服務收費,實行政府定價或政府指導價。
其中對普通住宅提供的公眾代辦性質的服務實行政府定價。如北京市規定對水、電、房 租、煤氣、衛生5費統收服務費標準為每月每戶1元。對高級公寓、別墅區等高標準住宅小區 提供的公眾代辦性服務實行政府指導價。
實行政府定價和政府指導價的物業管理服務收費標準,由物業管理企業根據實際提供的 服務項目和各項費用開支情況,向物價部門申報,由物價部門征求物業管理行
政主管部門意見后,以獨立小區為單位核定。實行政府指導價的物業管理企業可在政府指導價格規定幅度 內確定具體收費標準。
2.實行經營者定價。凡屬為物業產權人、使用人個別需求提供的特約服務,除政府物價部門規定有統一收費標準者外,服務收費實行經營者定價。特約服務包括房屋裝修、家電修 理、居室清潔、代購商品、找醫送藥、看護病人、接送子女上學等。
實行經營者定價的物業管理服務收費標準由物業管理企業與小區業主委員會或產權人代 表、使用人代表協商議定,并應將收費項目和收費標準向當地物價部門備案。
特約服務是應某些住戶的特殊需要而開設的。特約服務費用的收取應該按“誰受益,誰 付錢”的原則。其收費標準相對較鎬,各地情況不一,服務標準也不一樣,難以統一。
三、居住小區物業管理公共性服務收費的費用構成與測算方法
(一)居住小區公共性收費的費用構成
“暫行辦法”第八條對居住小區公共性服務收費的費用構成,作了如下的規定:
1.管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費;
2.公共設施、設備日常運行、維修及保養費;
3.綠化管理費;
4.清潔衛生費;
5.保安費;
6.辦公費;
7.物業管理單位固定資產折舊費。
8.法定稅費;
其中第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物質損耗補償和其它費用開支。
物業管理服務收費的利潤率暫由各省、自治區、直轄市政府物價主管部門根據本地區實 際情況確定。
此外,對實行物業保險的住宅小區,還應包括投保財產保險(如火險、災害險等)及各種責任保險的支出。
(二)居住小區公共性服務收費標準測算原則
居住小區公共性服務收費標準因服務的檔次、居民收入的水平以及各地的物價不同,其 收費標準“暫行辦法”要求各地物價、物業管行政主管部門要密切配合,共同做好“暫行辦法”的實施工作。
第4篇 x苑小區物業管理經營成本的測算
景苑小區物業管理經營成本的測算
管理服務報價及費用構成
一、物業管理費報價:
1、依據《物業服務收費管理辦法》及連云港物業市場情況,制定物業管理公共服務收費標準。
(1)住 宅:0.50元/m2
(2)商業用房2.00元/m2
((3))空置房按相關規定由開發商全價支付物業管理公共服務費
2、停車服務費
地上車位 : 70元/位.月
地下車位:110元/位.月
3、公眾代辦性服務
二次供水水費代收代繳,按照行業相關規定;公攤水電費,按實際用量分攤到戶;代辦性服務免費
4、特約服務費
(1)保潔家政服務,鐘點工按照10元/時收取。
(2)房屋維修按用工、材料成本核算的最終合計價格收取費用。
其余服務項目按用戶與物業公司協商價收取。
二、年物業管理費用支出構成
1、人員費用(包括工資福利、各種保險、管理傭金、按法定稅率交納的稅金):
管理處主任:1500元/人×1*12=16800元
安全護衛隊長:1300元/人×1*12=15600 元
行政財務:1200元/人×1人*12=14400元
安全護衛員:800元/人×5人*12=153600元
設備管修主管:1200元/人×1人*12=14400元
維修工:700元/人×1人*12=33600元
保潔員:700×2人*12=50400元
綠化工:700×1人*12=33600元
合計:368400元
2、行政辦公費用(包括辦公用品、電話費、培訓費及水電費等及稅金):1200元*12月=15600元
3、安全護衛費用(包括安全護衛員裝備費、器材維修費告示及稅金):1100元*12月=13200元
4、公共設施維護費用(包括房屋維修、化糞池清掏、水箱清洗、院落護欄維護及稅金):800元*12月=9600元
6、設備設施維護保養費用(包括設備的保養維護、年檢、照明燈具的更換及利潤、稅金):1100元*12月=13200元
合計:51600元
總合計420000元
總收入420960元-總支出420000元=960元
第5篇 x城小區物業管理模式
新城小區物業管理模式
一、管理模式
物業管理有限公司將秉承“為業主節約每一分,讓業主滿意多一分”的管理理念,依托多年管理物業經營模式和經驗,完善的iso9002質量管理體系;根據**新城海岸的顧客定位,樓宇設備、設施的自動化程度,以及**新城海岸所處的地理環境,我們擬采用“以客戶為中心,服務品質為導向”的經營管理模式。
二、物業公司組織架構
組織架構描述:
1、組織架構的設置原則是精簡高效、一專多能,采用經理負責制,簽訂經營責任書,實行獨立核算。
2、各崗位所需人力資源配置實行物業管理公司供應下的完全雙向選擇,以保證建立一支高效、協調的團隊。
3、內部采用直線職能制,盡量減少管理環節,提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
4、副經理的主要職責是協助經理完成各項工作任務,監督管理處的服務質量,為經理反饋各類管理信息,提供決策依據。
5、客戶主管的職責是負責客戶物業管理服務中心的運作,建立物業公司與業主、住戶之間的服務平臺。
6、客戶助理的職責是直接受理業主、住戶的需求信息迅速、準確傳遞至各相關單位,下設收費員及客戶助理。
7、設備主管的職責是負責大廈各種設備、設施的維護、保養、維修以及業主的請修工作。
8、行政主管的職責是負責管理處各分包方的考核和監督、辦公室事務、后勤和社區文化建設。
注:人員配置見第四部分。虛框內配置人員為配合銷售期而短期配置。
三、創建有效的服務價值鏈
圍繞“以客戶為中心,服務品質為導向”的經營管理模式,我們將全面推行競爭型服務戰略;采取有效的管理策略提升物業管理公司的服務價值,建立一支高效的、既能為業主、住戶提供優良的服務,又能向周邊展示物業管理公司風采的團隊。
四、外部溝通導向圖
外部溝通導向圖說明:
1、在業主委員會成立之前,地產自屬物業公司成為物業管理人,并與業主簽訂物業管理合同。
2、物業管理公司,設立負責小區物業管理工作。
3、在業務上接受市住宅辦及旅順區建設局、街道辦事處等政府主管部門的監督和指導。
4、在小區入住后達到法規規定的條件時,按法規規定成立業主委員會。
5、物業管理公司會在原有的社會公共關系基礎上不斷完善、擴展各類社會公共關系,以確保管理目標的實現。
第6篇 某小區物業管理處機構編制說明
小區物業管理處機構編制說明
根據管理處實際應承擔的工作職責與范圍,管理處設專職經理(主任)1人,主持管理處全盤工作,組織落實管理處各項工作的實施和檢查,對日常工作出現的問題進行及時的糾偏指導。
其下劃分為以下五個職能部門:
1、財務室:負責整個管理處的物業管理服務費、公共維修基金、車位使用費及營業外收入的收繳,日常運營經費支出管理,管理處帳務處理。負責每季度向各小區住戶公布財務報表的制表和公布。財務室設會計1人負責整個管理處的帳務處理,對所轄小區進行獨立建帳。各小區分別設立1個出納人員,各自負責本小區物業管理服務費、公共維修基金、車位使用費及營業外收入的收繳和日常收支流水帳的登帳,同時負責轄區住戶的報修、投訴申請的登記和轉達以及其他事務工作。
2、行政事務室:負責管理處日常行政事務處理、人員招聘工作、住戶投訴處理、住戶回訪工作、住戶滿意度調查等客戶服務工作。行政事務室設管服主管1人,主管行政事務室全面工作,具體負責一個小區的客戶服務工作。設立事務助理1人,具體負責一個小區的客戶服務工作。
3、維修管理室:負責小區日常公共設施、設備的維修保養,負責小區住戶的有償維修服務。由于各小區沒有較大設施設備,故僅物業公司總部設立一個維修管理室,維修室設維修工二名,負責處理各社區的突發事件。維修管理室設主管1人,負責小區的維修計劃的制訂、計劃性維修的組織、指導和實施,負責小區突發維修項目的組織和調度。
4、環境管理室:負責小區日常清潔保潔,小區綠化、植物的養護、修剪。環境管理室設主管1人,負責對所轄小區日常清潔、保潔、綠化工作的檢查、指導和作業計劃的制訂、組織、實施。在清潔保潔、綠化養護外包時,環境室與行政事務室則合并組成物業管理室。
5、安全管理室:負責所轄社區安管隊的管理,統籌計劃安排小區內的公共秩序管理、物業使用安全管理、消防安全管理、車輛出入管理、物品搬遷管理和住戶及人員(流動人口)流動管理。安全管理室設安全主管1人,負責制訂并組織實施小區的公共秩序管理方案、突發事件處理預案,指導并監督各小區安管隊的車輛出入管理、物品搬遷管理和住戶及人員(流動人口)流動登記管理,負責對各小區安管隊日常工作偏差的糾集指導。各社區安管隊設隊長1人,具體負責所轄社區安管隊日常工作的安排和突發事件的處理。各小區安管隊員編制設:大門崗每班1人、側門崗每1人,監控中心每班1人,小區巡邏崗不少至2人。每班5人×3班=15人,另設輪休人員1人,共計16人。每班設班長1人,班長為巡邏崗,便于巡回對本班工作進行全盤掌握。
第7篇 小區物業客戶管理客戶信息
小區物業客戶管理之客戶信息
客戶信息傳遞與溝通
1 目的
制定有效的管理制度,建立良好的客戶關系。
2 適用范圍
適用于與客戶交流工作。
3 職責
客服部負責對客戶聯系與服務的統一管理。
4 工作要求
4.1 客戶入住時,客服部要為客戶做好登記;
4.2 客戶的投訴或報修,由客服部統一受理;
4.3 對客戶的投訴,要求做到'有求必應,有應必解,有解必答';
4.4 客服部主管或管理員在客戶入住一個月內,對新客戶進行回訪,獲取客戶對物業公司的有關評價;
4.5 客服部經常走訪客戶,傾聽他們對管理與服務的意見,并予以解釋和改正,以此作為與客戶溝通與聯系的橋梁,建立起相互的理解和信任;
4.6 客服部走訪工作應注重與有投訴、建議或意見的客戶之間的交流,并切實為他們解決問題。
第8篇 住宅小區物業管理內容3
住宅小區物業管理內容(三)
物業管理將政策和法規為理論依據,寓管理與服務之中,建立社區服務體系。為住戶提供全方位管理,服務項目呈現多元化、全方位態勢,總體歸納為'六項管理、三類服務',即'房屋及設施設備管理、環境衛生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理';常規性公共服務(合同服務)委托性特約服務(非合同零星服務)和經營性多種服務(全方位、多層次的綜合服務)。
1、房屋及設施設備管理
1.1建筑公共部位得到維修、養護和管理
范圍包括:公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護管理實行'管養合一'主要落實在以下幾個方面:
a、工作的主動性
管理責任人與服務中心相結合,落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養護計劃,執行房屋修繕標準、有關工程施工技術規范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。
b、工作的多樣性
根據房屋的完損情況、季節變化、住戶對象等采取日常修繕服務,季節修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式,并做到制度化、規范化。
c、工作的針對性
在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜,根據住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。
1.2共用設施、設備的管理
范圍包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。
共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成,進行統一管理,對于不同的設施、設備進行不同的維修管理,執行相應的工作質量標準,建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案,落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。
1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養護和管理
范圍包括:道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。
根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同,指定并落實巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別,如:車庫、制定專業管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標,基本完好。
1.4智能化設施設備
范圍包括:樓宇對講系統、用戶寬帶數據網系統、室內紅外線報警系統,周界紅外線對射報警系統、門禁及車庫管理系統、電子巡更系統等。
根據智能系統的構成、分系統設備的組成情況,建立起適合jt智能系統、操作性強的管理制度,從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質量的檢查及設備維修管理,并以科技為先導、智能指揮中心統一指揮、全方位服務,充分利用現有資源,提升智能系統功能,通過嚴格管理保證智能系統運作正常。
2、環境衛生管理
在jt我們遵循'高標準、嚴要求'的環境衛生管理和'高質量、高頻度'的環境衛生維護、實施環境衛生管理和環境衛生保護的職能。做好兩項工作,即衛生管理、環境管理。
2.1衛生管理
是對房屋公共部位的清潔、衛生、垃圾的收集、清運達到環衛設施齊全,實行標準化清掃保潔,垃圾日清,按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區的清潔衛生,區域管理的過程控制,確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質量的生活場所。
2.2環境管理
jt的環境管理為小區文明潔凈、環境質量良好、資源合理利用、生態良性循環基礎設施健全、生活舒適便捷,形成環保意識,日常管理與保護有機結合,提高住戶的生活質量。
3.綠化管理
綠化的功能是美化環境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果;我們以專業化的管理養護人員,將片區負責與巡查相結合,科學合理的保養、管理小區的綠化。綠化管理的主要內容是花木、草坪的養護。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹'預防為主、防治(消)結合'的方針,對所轄物業區域的治安和消防工作進行全面的管理。
5、車輛交通管理
對小區內各類車輛(汽車、摩托車、自行車等)進出、行駛、停泊實施管理工作,確保車輛安全、交通暢通、組織有序,停放整齊,創造優美的轄區環境。
6、公共管理
6.1住戶裝修管理
在jt物業轄區里,對業主及住戶的裝修實行全面的監管。以確保裝修設計合理,隱蔽工程符合設計規定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規定的要求,并安全使用。保障住宅的結構安全及小區的整體美觀,使業主有一個舒適、安寧的生活環境。
6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。
6.3協助政府進行社會管理,如在物業轄區范圍內從事人口統計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。
7、常規性公共服務
即物業處履行物業管理合同,為全體業主及住戶提供的經常性服務,是所有業主及轄區內住戶都可以享受到的。它貫穿于物業管理之中。如:清潔衛生服務、治安保衛服務、維修居住區環境服務等。我們將以專業、入微、優質的服務提供給業主及住戶。
8、委托性特約服務
是為某些住戶群體提供的服務,如:為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養等。我們以專業的養護工作為業主及住戶提供舒適便利的生活環境。
9、經營性多種服務
即向業主及住戶提供便利、高效、經濟的便民服務。營造jt溫馨、和諧的社區環境,努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節考慮,以點點滴滴的積累和平凡的小事,體現物業管理的親情和為業主服務的整體水平。從而使每一位業主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業主及住戶為中心,有步驟地開展各種無償與有償服務,并不斷傾聽業主及住戶的意見,開辟新的服務項目。
第9篇 x住宅小區物業管理目標
**住宅小區物業管理目標
貫徹開發商開發某小區項目構思,引進大都市物業管理理念,通過優良的服務將.管理成都市居住區,讓業主享受政務文化新區都市生活氛圍。并使物業功能發揮最大,力促.小區物業保值增值。樹立物管公司品牌。
從服務對象來看,物業管理有兩大目標:一是滿足作為產權人的客戶實現其所有物業的保值、增值的需求;二是滿足作為使用人的客戶擁有方便、舒適、優美的居住空間的需求。客戶對物業管理者的工作成果的最終評價,取決于管理者對上述兩個基本需求的滿足程度,而如何保障或提高客戶的滿意度,正是要求企業的整個經營活動要以顧客滿意度為指針,要從客戶的角度而非企業自身的利益和觀點來分析市場需求,并不斷地最大限度地滿足客戶需求。
從企業自身來看,物業管理企業的目標可以概括為三方面:經濟效益、社會效益和環境效益。在市場競爭中,在物業管理企業的經營活動中,客戶的滿意度直接影響客戶對企業的忠誠度,而客戶忠誠度不僅能保證物業管理委托關系的長久穩定,提高企業的收費率(經濟效益),并能激發客戶對物業環境的自覺維護(環境效益),還能為企業創造良好的口碑(社會效益)。這些都有利于企業將眾多的潛在客戶轉變為現實客戶,通過擴大市場份額和形成規模效益等手段增強企業的競爭力,為更好滿足客戶需求創造有利條件。
一、樹立'客戶滿意'的企業價值觀
現階段,我國物業管理與發達國家和地區的最大差距之一就是觀念的落后,這種差距表現在物業管理企業主要站在自身的立場上制定經營管理戰略,提供服務產品,而忽視了客戶的需求和滿足。要賦予傳統意義上的'服務意識'以時代的精神,要求企業主動地進行換位思考,以'客戶滿意'作為企業文化的精髓不斷地向員工灌輸,激發員工實現客戶滿意的積極性和創造性,使'客觀滿意'成為物業管理企業一切經營活動的出發點和歸宿。
二、切實提高管理人員的職業素質
員工是企業的品牌,物業管理能否實現客戶滿意很大程 度上取決于服務者的素質。在物業管理領域,高素質的員工,不僅意昧著高學歷,同時還意昧著較高的政策水平、較強的協調能力和良好的職業道德。提高員工素質,企業不僅要實行優勝劣汰的用人機制,更要注意建立一套科學、客觀、實用的培訓體系,定期以客戶滿意為標準對員工進行實務技能和職業素養的訓練,培養員工的'自我管理'能力,使他們面對客戶的不同需求,能夠真正提供全方位的'周到'(眼到、耳到、心到、口到、手到)服務
三、規范化和個性化服務相結合
滿足群體客戶的普遍要求是日常性管理服務的重點。為了保證日常服務質量的高水平和穩定性,物業管理企業必須將客戶滿意的理念化為各種制度、流程、方法、技術于段并付諸于清潔、維修、綠化、保安等管理實踐。實現制度規范基礎上的行為規范,不但有益于樹立服務產品的形象,也同樣提升了企業的品牌形象。除此之外,企業還應當關注多樣化客戶的個別需求,適時提供相應的個性化服務(如各種特殊服務項目),這同樣是提高客戶滿意度的有效手段。
四、預防性和補救性服務并重
通過識別客戶需求和評價客戶滿意度,物業管理企業不僅應前瞻性預測客戶需求并提前滿足相關需求,還應對可能導致客戶'不滿意'的因素采取預防性措施,有效減少客戶不滿的發生。例如通過事前簽署各種文件和反復強調裝修注意事項等方式防止裝修糾紛的發生;在危及人身安全的地帶設置明顯標識以防萬一等等。另外,由于客觀條件和綜合因素的制約,實際管理工作勢必存在一些客戶不滿意的情況,對此,企業必須采取及時妥善的補救措施,化解客戶的不滿情緒。重視抱怨和投訴的補救性服務至關重要,任何管理者都要記住以下:一個非常不滿意的顧客可能把不滿告訴至少20個人,而這些人在產生相同需求時幾乎都不會光顧該被批評的企業。
五、全方位拓寬溝通渠道
國外研究表明,只有二分之一的顧客是因為產品(或服務)的性能和質量不滿,其余三分之二顧客的不滿意大都出于溝通不良上。可見,充分與客戶溝通是提高客戶滿意度的一個重要手段。在物業管理服務工作中,拓寬與客戶的溝通渠道的方法很多,如召開業主(或管委會)座談會,進行民意調查,印發小區通訊,組織客戶代表聯誼會,定期走訪住戶、開展社區活動等等。在與客戶溝通過程中,管理者應本著尊重優先的原則,采取真誠、謙遜的態度,最大限度地贏得客戶的理解、滿足和支持。
第10篇 中國小區物業管理達標與考評
為了貫徹建設部頒布的《城市新建住宅小區管理辦法》,提高城市居住小區的整體管理 水平,推進居住小區物業管理,建設部于1995年3月11日的建房[1995]120號文件發布了《 全國優秀管理住宅小區標準》及有關考評驗收標準。這一達標、考評工作,對推動房地產管理體制的改革,提高城市管理水平起到了重要作用。為進一步提高全國城市物業管理整體水 平,根據建房[1995]120號文件部署,1996年4月1日,建設部頒布《關于全國城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)達標辦法的通知》。具體辦法如下:
一、小區(大廈、工業區)實施物業管理達標的條件
小區(大廈、工業區)實施物業管理達1年以上,已獲得“省(自治區、直轄市)級城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)”稱號,并經省(自治區、直轄市)主管部門按照我部19 95年頒發的《全國優秀管理住宅小區標準》和本通知附件《全國城市物業管理優秀住宅小區 (大廈、工業區)達標評分細則》的要求進行預評預驗總分達90分以上的,方可向建設部申報 參加“全國城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)”年度達標考評活動。
二、小區(大廈、工業區)物業管理達標的申報
各地申報時,小區(大廈、工業區)管理單位要認真填寫《全國城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)申報表》,由省(自治區、直轄市)主管部門負責人簽署預評預驗意見并加 蓋公章,于每年7月30日前申報到建設部房地產業司。
中央各部門在京單位所屬的小區(大廈、工業區)的申報參評工作,分別按隸屬關系由國務院機關事務管理局、中直機關事務管理局、解放軍總后營房部會同北京市主管部門共同組 成考評小組進行預評預驗后報建設部。
三、小區(大廈、工業區)物業管理達標的組織與實施
從今年起,達標工作在建設部領導下,以所在省市組織2~3名專業人員為主,我司委派 1~2名人員組成建設部考評小組進行考評驗收,考評達標工作每年8月份開始。
四、小區(大廈、工業區)物業管理達標的考評與驗收
經建設部考評組考評驗收后,總分達到90分的小區(大廈、工業區)授予“全國城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)”稱號,總分達到95分以上的小區(大廈、工業區)授予“ 全國城市物業管理優秀示范住宅小區(大廈、工業區)”稱號;頒發標記牌和獎狀,建設部并在適當的時候召開表彰大會。
五、小區(大廈、工業區)物業管理達標后的檢查
各地應按照《標準》和《評分細則》的要求做好對已獲得“全國城市物業管理優秀住宅 小區(大廈、工業區)”稱號的小區(大廈、工業區)的復查工作。對已獲獎的小區(大廈、工 業區),如管理水平下降,群眾有意見,經省市主管部門檢查,達不到標準規定的,報建設部批準,取消其光榮稱號。建設也將對其進行不定期的檢查。
第11篇 小區物業管理處經理崗位責任
小區物業管理處經理崗位責任職位:管理處經理工作大綱:統籌整個小區日常管理工作,包括:員工監管、保安、清潔、維修與保養,同時處理投訴問題、管理費訴訟及追討等事宜。
匯報職級:物業總公司崗位責任:1.制訂本部門工作規劃和物品購置預算,定期向物業總公司匯報,并出席項目組召集的部門會議。
2. 組織編制管理預算、年終結算,交物業總公司審核。
3. 制訂各項管理制度,下達于各級主管與保安主管,組織主持每周工作會議,聽取匯報,布置工作,解決工作難題。
4. 定期對小區的保安、維修、清潔進行監察協調,并與承判商代表定期會議,以檢討及改善小區的管理水平。
5.定期提交小區管理報告。
6. 解決客人的投訴,幫助客人解決困難,改善服務質量。
7. 遇有緊急事故,如水浸、火警等事故,全責處理善后工作,并及時通報物業總公司辦公室。
8. 協助聯絡業主,建立良好關系。
9.負責協調、指導部門主任的工作,保證各方面工作的順利進行。
10.負責本部門員工的業務培訓計劃及實施,提出員工招聘、調職、晉升等意見。
11.關心員工生活、工作,協調員工之間所出現的工作矛盾,增強凝聚力。
12.負責簽署對外簽訂的合同、協議及報價的審核,簽批有關付款單據和員工聘用合同。
13.制定小區設備使用方法及守則。
14.負責擬任部門主任職稱以上職務人員的面試、錄用、辭退等工作。
15.負責公司重要的公關及重要接待工作。
16.監管管理處員工超時工作及編制補薪表。
17.管理處員工制服安排、處理及監視。
18.定期檢查所屬部門的固定資產,并對有疑問者進行審核。
29.發揮工作主動性,完成物業總公司交辦的其它任務。
第12篇 小區物業管理費預算書
住宅小區物業管理費預算書
1收入測算($1227425)
1.1管理費收入
1.1.1管理費收入測算依據
類型 收費單價 收費總面積 已入伙面積 目前實際入住面積 備注
多層住宅1.00 59657.55 52148 36635
高層住宅
商業2.0 3013.48 2888.68 2733
1.1.2管理費收入測算($835148.43)
a.住宅管理費收入= 59657.55平方米 * 1.00元/平方米.月* 12月×0.88 = 629983.73元
b.商鋪管理費收入=3013.48平方米 * 00元/平方米.月* 12月×0.88= 63644.70元
g、收回以前年度拖欠款=141520元
1.2地下停車位收入$253620元(見停車場收支預算)
1.3其它收入=82288元
小區收入分項列明,如:
裝修管理費/擺攤設點費/建渣清運費節余/廣告位收入等
設定20**年裝修戶數80戶,平均每戶138平方米。
(1)裝修管理費=138平方米 * 0.02元/平方米.天* 60天* 80戶 = 13248元
(2)建渣清運費=138平方米* 00元/平方米* 80戶/2 =11040 元
(3)場地租賃費3000元/年
(4)有償服務費55000元/年
1.4 補虧款:73978.82元
1.5總收入=835148.43元+253620元+82288元+73978.82=1245035.25元
