第1篇 物業管理投標答辯技巧培訓
物業管理投標答辯是招投標過程中為人們所關注的焦點。通過投標答辯,使評委和業主代表能充分了解投標企業所制作投標書的內容,從而展示該物業管理企業的實力,同時投標企業回答問題的技巧不但能減少或消除會議的枯燥感而且也能體現出其管理人員的水平。物業管理企業投標負責人在投標過程中答辯技巧有如下:
(一)保持儀表,形象致勝
答辯會的評委和業主代表首先看到的是你本人,然后才聽到你的發言,在你說出第一句話前,他們已經對你形成一種印象,因此,發言時,著裝和姿勢尤為重要。發言者的著裝應舒適而且適合答辯會的場合,并充分考慮到與會者可能的穿著。站立筆直,兩腳有力,雙肩稍向后,這種姿勢能夠表現自信和自尊的氣質。如果你的雙手和身體不停地晃動,玩弄小物體,眼睛不敢正視聽眾,那無疑是向聽眾傳遞你緊張不安、沒有做好準備的信號。
(二)控制聲音
發音清晰,不要出現語言含混不清或者把句子的末尾詞語吞掉的情況;恰當地調整或改變音調可以增加講演的變化性和趣味性;足夠大的音量,讓在場的每位聽眾都能聽到你的講話。
(三)利用身體位置和動作
1.身體位置
發言者站在哪里很重要,許多專業人士認為,發言者的最佳位置是站在視覺材料(屏幕)的右邊,這樣,聽眾的視線在轉移到視覺材料之前會集中在發言者身上。如果你在發言的過程中需要走動,記住要站在不會擋住屏幕的位置上。
2.目光接觸
發言者和聽眾保持目光接觸非常重要。在你開始發言之前,你要花一點時間從一邊到另一邊看看各位評委與業主代表。這樣使聽眾意識到你很放松,做好準備。
在發言過程中,你應該小心保證你是在與聽眾進行目光交流,使每一位聽眾感到你在與他保持接觸。月光接觸的技巧:在答辯過程中,即使他(她)說完話之后,你的眼神不要移開。如果必須移開,也要做得慢一點。不論講話的人是誰,一直盯著你的目標就對,你的眼神看著說話的人,不過每當說話人講到一個段落,你的眼神要順勢轉到目標對象上。這樣讓目標對象感覺到你對他的注意,緊繃的感覺可以稍微舒緩一點。
3.手勢和舉止
手勢和舉止要自然。發言者的手部動作應該與你和人進行一對一交談時所用的手勢差不多,而且你也應該相信自己能做到,你可用手勢來強調重點內容。
(四)分析你的聽眾
發言者應考查每位聽眾的背景、特征、專業領域等因素。你必須清楚哪些術語和縮略用語聽眾已耳熟能詳,哪些他們可能還沒聽說過。
(五)充分運用視覺材料
有效地利用視覺材料支持你的發言,在答辯過程中運用視覺材料能夠提高聽眾的興趣和記憶效果,并能幫助聽眾形成對發言者的個人特點和可信度的看法,這些材料能夠給聽眾留下正面的深刻印象。另外,在答辯中運用視覺材料能大大減少發言者的緊張感,提高自信心。
(六)語言
答辯過程其實就是溝通交流的過程,發言者必須充滿熱情,讓聽眾能很快接受你的觀點,學會適時地表現幽默是答辯過程中的重要技巧。同時幽默應該是自然的,而不是被強迫的。
(七)把握時間是致勝鑰匙
任何一場答辯會都有時間限制,因此如何把握時間,在你所擁有的時間內完成對你工作最有意義的事情顯得尤為重要。明智地選擇哪些內容該講,哪些內容不該講。
(八)答辯中常遇的問題及回答技巧
1.常遇問題
(1)項目的基本情況和相關數據
(2)財務預算的合理性和合法性
(3)目標和承諾的實現方式
(4)管理工作的流程
(5)人力資源問題
2.回答的技巧
(1)引用數據
(2)用法規政策說話
(3)過往成功經歷和方法
(4)自信果斷和技巧拖延結合
第2篇 中國小區物業管理達標與考評
為了貫徹建設部頒布的《城市新建住宅小區管理辦法》,提高城市居住小區的整體管理 水平,推進居住小區物業管理,建設部于1995年3月11日的建房[1995]120號文件發布了《 全國優秀管理住宅小區標準》及有關考評驗收標準。這一達標、考評工作,對推動房地產管理體制的改革,提高城市管理水平起到了重要作用。為進一步提高全國城市物業管理整體水 平,根據建房[1995]120號文件部署,1996年4月1日,建設部頒布《關于全國城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)達標辦法的通知》。具體辦法如下:
一、小區(大廈、工業區)實施物業管理達標的條件
小區(大廈、工業區)實施物業管理達1年以上,已獲得“省(自治區、直轄市)級城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)”稱號,并經省(自治區、直轄市)主管部門按照我部19 95年頒發的《全國優秀管理住宅小區標準》和本通知附件《全國城市物業管理優秀住宅小區 (大廈、工業區)達標評分細則》的要求進行預評預驗總分達90分以上的,方可向建設部申報 參加“全國城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)”年度達標考評活動。
二、小區(大廈、工業區)物業管理達標的申報
各地申報時,小區(大廈、工業區)管理單位要認真填寫《全國城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)申報表》,由省(自治區、直轄市)主管部門負責人簽署預評預驗意見并加 蓋公章,于每年7月30日前申報到建設部房地產業司。
中央各部門在京單位所屬的小區(大廈、工業區)的申報參評工作,分別按隸屬關系由國務院機關事務管理局、中直機關事務管理局、解放軍總后營房部會同北京市主管部門共同組 成考評小組進行預評預驗后報建設部。
三、小區(大廈、工業區)物業管理達標的組織與實施
從今年起,達標工作在建設部領導下,以所在省市組織2~3名專業人員為主,我司委派 1~2名人員組成建設部考評小組進行考評驗收,考評達標工作每年8月份開始。
四、小區(大廈、工業區)物業管理達標的考評與驗收
經建設部考評組考評驗收后,總分達到90分的小區(大廈、工業區)授予“全國城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)”稱號,總分達到95分以上的小區(大廈、工業區)授予“ 全國城市物業管理優秀示范住宅小區(大廈、工業區)”稱號;頒發標記牌和獎狀,建設部并在適當的時候召開表彰大會。
五、小區(大廈、工業區)物業管理達標后的檢查
各地應按照《標準》和《評分細則》的要求做好對已獲得“全國城市物業管理優秀住宅 小區(大廈、工業區)”稱號的小區(大廈、工業區)的復查工作。對已獲獎的小區(大廈、工 業區),如管理水平下降,群眾有意見,經省市主管部門檢查,達不到標準規定的,報建設部批準,取消其光榮稱號。建設也將對其進行不定期的檢查。
第3篇 物業管理員工手冊－前言
物業管理員工手冊:前言
前言
員工手冊旨在為您在××物業管理有限公司工作期間內提供有效的指導,幫助您了解本物業以及有關的政策,包括人事政策、程序、規部分制度等,以及您在任職期間享有的福利和應盡的職責。
隨著工作及環境的變遷,我們也在不斷的積累經驗,所以物業公司將有必要制定新的政策及規章制度,更新或修正甚至撤消某些目前的規定,這將是我們在不斷進步發展的情況下產生的變動。
本'員工手冊'按中華人民共和國有關勞動、人事法律、法規、條例及物業公司的實際情況而制訂。手冊中未包括的內容,將參照國家有關規定執行。
物業公司希望通過'員工手冊'能使每位員工認識、了解物業公司的各項人事政策及規章制度;通過互相了解及合作的精神,共同推動物業公司發展。員工如要進一步了解手冊內容,可向綜合管理部查詢。
員工是我們的寶貴財富。我們必須在物業公司的總體精神、總政策及規章制度統一規范下,團結合作,達到盡善盡美。我們的指導思想是:
員工無論從事何種工作,對物業公司而言是同等重要的。
每位員工的人格都是平等的,都應該受到同等的尊重。
物業公司將根據盈利情況向員工支付合理的工資,提供良好的工作條件。
物業公司將努力為員工提供發展機會,并通過培訓,提高員工的專業知識水平和業務技能,為員工不斷發展創造條件,努力減少開支,降低成本,在工作中嚴以律己,幫助本物業不斷提高公眾形象。
向用戶提供優質服務是我們工作的基本原則,因此我們必須牢記:用戶滿意是我們的服務宗旨。我們應當以誠實守信的態度,向用戶提供第一流的服務。
本《員工手冊》的解釋權和修改權歸物業公司所有。
第4篇 z花園物業管理介紹材料
z花園物業管理介紹
感謝閣下選擇了置信**花園,并祝今后安居、經營愉快。根據公共管理協議,成都蜀信物業管理有限公司為**花園管理人,以執行協議所賦予的職責。
為此,我們**花園管理處有義務解答閣下今后關于物業管理的任何疑問。
一、**花園管理處貫徹、執行iso9000質量標準:
我們將按照iso9000質量標準建立規范、系統、科學的服務程
序和管理制度。有效督導員工的工作,為業主提供穩定、高品質的服務。提高員工的素質,增強服務質量意識和品質保證能力。優化內部結構,降低管理成本,提高工作效率。滿足業主需求,加深相互間的溝通和理解,增強業主對物業管理的信心。樹立物業管理公司的品牌形象。
二、**花園管理處工作目標:
1、我們的工作作風:務實、親切、勤勉、高效;
2、我們的服務宗旨:以優良的品格、科學的手段創造優秀的品牌,帶給業主優雅、便捷、高品位的生活;
3、我們的服務口號:把方便留給業主,把困難留給自己,用我們的真心換您的真情;
4、我們的工作目標:力爭達到全國優秀住宅示范小區;其目的在于:通過考評走專業化、社會化的管理道路,樹立行業的典范。一方面確立管理公司的管理水平;一方面滿足公眾優質的居屋生活的渴望,確保房屋保值、增值。
第5篇 某項目物業管理處宣傳作業手冊
項目物業管理處宣傳作業手冊
01、物業管理處的宣傳工作計劃制定
客戶服務部根據社區文化需要,制定物業管理處對外宣傳的主題并下達任務給檔案資料員
檔案資料員著手制定物業管理處各類宣傳的工作計劃
項目宣傳工作包含以下幾項:
宣傳欄、報刊欄的定期更換
定期(臨時)發放的通知及溫馨提示、安全提示、指導性提示、生活常識等
02、宣傳資料的發放、審核
凡屬通知類,必須有項目經理簽字認可,按正式文件形式在項目內公布,同時將原件存檔
屬引導、提示類,可采用較溫馨的語言等給予公布
宣傳資料的內容布置將采用公司統一格式,如:紙張顏色、大小、版頭等
03、資料歸檔保管
物業管理處檔案員將每次宣傳內容記錄在《項目宣傳統計表》
物業管理處檔案員應定期將宣傳資料加以分類、歸檔
物業管理處將審核過的上述資料由本部門保存
04、相關信息反饋與收集
物業管理處檔案資料員可通過項目每月的回訪進行意見的收集
項目經理根據回訪反饋的信息,對物業管理處宣傳工作做出客觀評價,并據此作為對經理助理及檔案資料員績效考評的依據之一
第6篇 物業業戶手冊：花園管理規則條約
業戶手冊:花園管理規則及條約
為保障全體業戶的利益,業戶及訪客遵守下列規則及條例,物業服務中心可按實際情況做出修改及增加并告知業戶。
第一節物業使用
1、住宅物業不允許作有損樓宇整體結構及影響其他業戶正常生活的用途。業戶請勿利用物業從事不道德或政府有關規定相抵觸的活動。
2、為避免影響小區樓宇整體外觀整潔,禁止封閉露臺、陽臺、屋頂露臺及安裝花架、儲物藍等。
3、如確需安裝防盜網等附屬設施,必須書面提請物業公司同意后,方可實施。
4、業戶請勿私自在單元或公共區域加設旗桿或飄揚旗幟,不得在其單元或公共區域架設獨立天線或衛星電視接收系統設備。
5、為了業戶的居家便利,請自覺保持走廊、通道或樓梯暢通無阻。嚴禁在樓梯間公共部位堆放雜物。如發現其他業戶有此行為,請及時通知物業服務中心。
6、業戶應遵守公共秩序,切勿喧嘩吵鬧或制造噪音,影響他人的居住。
7、如業戶違反上述規則,物業服務中心有權采取必要、有效的措施予以制止,維護所有業戶的共同利益。
第二節消防管理
1、物業服務中心作為社區消防工作的負責人,有責任貫徹“預防為主,防消結合”的方針。業戶有義務協助物業服務中心共同維護社區的消防安全。
2、消防通道是小區一旦發生意外火情的緊急救援通道,嚴禁在消防通道、出入口出擺放各種車輛及堆砌雜物,保障小區消防救援的順利進行。
3、業戶不得在其戶內、單元或公共場所存放易燃易爆危險品以及可觸及法律法規或對其他業戶構成滋擾和危險的物品。
4、各樓梯走道、出口應保持暢通無阻,請不要占用或封堵樓梯走道、樓梯出口處禁止堆放物品。
4、嚴禁在設立禁令標志的通道上停放車輛,以保障通道暢通。妥善維護安全疏散標志和照明設施等。
5、業戶使用家用電器需保證安全用電,請勿超負荷用電,以免發生事故。發現電器線路老化應及時請專業維修人員更換。特別提醒您要安全使用燃氣爐、灶具。
6、業戶因自身疏忽導致的水、氣、煙或其他有關物體外溢,損害他人及財產的,應由該業戶承擔全部責任。
7、為了消除消防隱患,請勿在地下車庫、地下通道、電梯內等場所吸煙。
8、業戶進行室內裝飾裝修所用的材料應符合防火要求或進行防火處理,焊接、用電作業需由專業人員進行,并落實安全區保障措施(如:配備滅火器材)。
9、禁止隨意動用樓內消防設備和器材,愛護安全疏散照明設施,嚴禁損壞、竊取消防設備和器材。如發現損壞或盜竊消防設備器材的行為,業戶有權進行阻止且及時通知物業服務中心。
10、小區內禁止使用明火,如在小區內燃燒樹葉、垃圾等。
11、小區內一旦發生火情,應采取有效的應變措施(如切斷電源,關閉火源通向走廊的門等),并及時通知物業服務中心,服從秩序維護人員疏導,迅速有序的轉移到安全地帶。
第三節 機動車管理
1、新大地奧林花園b區為業戶提供的地下停車場,由物業服務中心秩序維護人員進行24小時定時巡邏。
2、地下停車場憑卡進入,整齊停放,無證車輛一律不得入內。已購車位的業戶,須到物業服務中心交納泊車費,并辦理領取出入卡;如有可租用地下車庫停車位情況下,業戶有需求請到物業服務中心辦理相關手續,領取出入卡。
3、業戶若停止租用地下停車庫,請及時到物業服務中心辦理注銷手續,交回出入卡.若卡丟失,應及時到物業服務中心補辦.
4、外來車輛出入小區,請服從秩序維護員人員的疏導,合理停放.
5、停泊車輛不得占用路口、消防通道(黃線以內)及人行道等.
6、 車輛停放后,貴重物品請勿放置在車內.物業服務中心特別提醒您隨車物品請隨身攜帶,以免丟失,物業服務中心不承擔保管責任。
7、為共同維護停車場的環境衛生,確保停車場的安全使用,請不要在停車場范圍內洗車/修車或清理雜物,漏油車輛請勿進入停車場.
8、為杜絕意外事故發生,入場位的車輛嚴禁攜帶易燃易爆、劇毒物品.停車場內嚴禁吸煙.
9、進入停車場的車輛需遵守車場內交通規則、標志和服從車場內車輛管理人員的指揮,如損壞路面或公共設施,應按原價賠償或恢復原狀.
第四節二輪車管理
1、本社區b區在零層設有自行車停車專區,專區的存放處將由物業服務中心派專人負責集中看管,車輛存放實行有償服務,其收費標準執行政府部門制定的價格標準.
3、業戶需將車存放到地下二輪車存放處,請到物業服務中心辦理存放手續,領取存車牌,懸掛于醒目處,便于核實,憑此牌定期收費。
4、園區樓前、馬路兩側、便道、綠地上禁止停放非機動車輛,必須存放到指定的存車處。亂停亂放者,管理人員有權利制止或搬離。無牌照車輛不予存放。
5、存放人應服從車輛管理員的指揮,有序停放便于出入,并鎖好車輛。特別提醒隨車物品不屬保管范圍,請隨身攜帶。
6、存車人要愛護存車處的設備設施,維護存車處的環境衛生。
7、凡辦理存放手續的車輛,若有丟失,經核實確屬物業服務中心責任,物業服務中心將根據損失車輛的原價、新舊程度給與相應賠償。若業戶未辦理相關存放手續,或未放置地下存車處,造成丟失,后果自負。
第五節園區環境衛生管理
1、物業管理清潔人員負責公共部位公共環境的衛生清潔,請全體業戶密切合作,共同維護良好的社區衛生環境。
2、園區垃圾實行袋裝化,業戶的生活垃圾請置于垃圾袋中放入樓層前的垃圾箱中,由清潔人員集中清運,請勿亂倒、亂拋。
3、業戶請勿在樓宇外墻公共設施設備上亂寫、亂畫、亂貼,廣告宣傳畫應征得服務中心書面同意后到指定的告示欄處張貼。未征得同意前,不得張貼或懸掛任何通告、廣告、標語、條幅或其他物件于單元外(包括單元外墻)、公共場所、公共設施上。
4、為保持社區環境的寧靜,戶內活動音量應以不影響相鄰業戶休息為宜。
5、為保持公共樓梯走道整潔,請勿在公共走廊旁邊及地下消防通道堆放雜物、停放車輛。
6、業戶要愛護公共財物、公共設施設備,維護公共區域衛生。請勿在公共場所隨地吐痰、亂扔果皮。
7、特別提醒您請勿將垃圾、雜物、油漆廢料等傾于衛生間馬桶或下水道內,若由此導致堵塞,致使毗鄰業戶遭受損失或污染公共區域及引起公共區域下水管道堵塞或損壞,均應承擔全部責任。
第6節綠化管理
1、園區內的花草、樹木、園藝景觀是美化點綴小區的設施,人人均有責任愛護,任何人請勿隨意占用、踐踏、攀摘或損壞花草、樹木、景品。
2、業戶請勿在樹木上掛曬衣物,嚴禁在綠地上堆放垃圾、雜物及設置廣告牌等,不得向花草樹木潑灑污水或有害物質。
3、為維護園區園林的整體設計風格,業戶請勿利用公共綠地種植農作物或其它花木,請勿在陽臺上搭接花架。
4、綠地水井系澆花養護之用,請勿隨意開啟,更不能利用其沖洗車輛或挪作他用。
5、小區水系內的水泵、電氣、燈飾等請勿觸摸,以免造成意外損傷
6、業戶請自覺遵守《城市綠化管理條例》的規定及物業服務中心的規定,如造成公共區域草坪及綠化設施損壞者需按原價賠償。
第7節 電梯使用管理
1、乘坐使用電梯時應文明操作,請勿使用硬物按動或拍打顯示按鈕及隨意按動警鈴按鈕。
2、電梯運行過程中切勿將身體倚靠轎門,以免發生危險。
3、為保障電梯安全運行,乘坐電梯時不要追逐打鬧、前后搖晃。
4、進出電梯時,請勿在轎門中間停留或談話。
5、運送重物時,請將物品放置轎廂中間。
6、發現電梯超載訊號鈴聲響時,站在門口的乘客應自覺退出,不要采用任何形式的強制關門手段。
7、確保防燃防爆,勿攜帶危險物品進入電梯。
8、禮貌乘梯、禮讓老人和兒童、學齡前兒童須由大人帶領乘梯。
9、為了大家的身體健康,請不要在電梯內吸煙、吐痰、亂扔廢棄物。
10、勸阻兒童不要在電梯附近玩耍,以免影響他人使用及自己受到傷害。
11、如遇火警時,切勿使用電梯。
12、當電梯在運行上突然發生停運等故障時,乘客不必緊張,可按警鈴報告,耐心等待維修人員到來,禁止采取拍打按鈕、廂體以及強行撬門等急躁行為,這可能導致對電梯的破壞,使救援工作及電梯修復更加困難。
13、乘客看到停運標志時,請不要采取任何令其開啟或移動標志牌的行為,以免發生人身、設備意外事故。
第8節 飼養寵物管理
1、小區嚴禁飼養家禽、家畜。養犬應符合《鄂爾多斯市養犬管理規定》。
2、飼養寵物以不影響相鄰業戶的正常居住為前提,不得在小區公共場所飼養。
3、業戶攜犬或其它動物出戶時應由成年人牽領,并在物業服務中心規定的時間和地點進行遛犬或其它動物。
4、請寵物主人自覺清除寵物糞便。
5、因飼養人或第三人過錯致使犬或其它動物傷害他人的,飼養人或第三人應負擔被傷害人的全部醫療費用,并賠償被傷害人損失。
第9節 安全防范管理
1、為保障業戶的居住安全,小區實行封閉式管理,提供24小時秩序維護巡邏,請業戶協助秩序維護人員共同做好防范工作。
2、業戶雇傭的裝修工人應憑物業服務中心辦理的出入證進入樓內施工。
3、小區內嚴禁任何機構或人士進行推銷,兜售及類似活動,若發現可疑人士或異常情況,請及時通知物業服務中心。
4、為保障業戶的財產安全,裝修用材料、工具、家具物品搬出時,需由業戶本人到物業服務中心辦理放行手續。
5、業戶外出前請將門窗關好,切勿讓年幼兒童單獨留在屋內,以免發生危險。
6、業戶外出或晚間入睡前,請關閉門窗,以免發生意外。
7、業戶如遺失鑰匙,請立即更換門鎖,以防偷竊事件發生。
8、不要給陌生人開門,遇有政府人員上門,請其出示有效證件,必要時向物業服務中心咨詢。
第7篇 物業公司品質管理部部長崗位說明
崗位職責:
1.熟悉掌握物業公司上級主管部門頒發的有關物業政策法規并落實執行;
2.熟悉掌握物業服務規范制度、流程及管理體系;
3.對物業服務項目盈利模式進行創新,提升物業服務質量,增加物業公司收益;
4.牽頭工程部、綜合辦公室共同對物業接管項目進行論證分析,制定物業運營方案;
5.定期巡視、檢查物業處服務質量,針對服務質量提出整改意見并監督執行;
6.定期抽查各物業處業主滿意度,根據業主意見制定改善方案,提高服務質量;
7.完成領導交辦的其它工作。
任職資格:
1.物業管理相關專業,本科及以上學歷;
2.熟悉物業工作流程,掌握物業法規;
3.思想進步,愛崗敬業,積極上進,有較強溝通能力;
4.5年以上大型物業公司物業管理相關工作經驗。
第8篇 物業區域室內觀葉植物管理作業方法-5
物業區域室內觀葉植物管理作業方法(五)
1.0適用范圍
2.0 適用于室內觀葉植物管理工作
3.0內容
序號項目內容
1外觀管理1)綠化管理員應及時清理盆面及盆底雜物、枯枝黃葉等。
2)對于枯黃面積達1 / 3以上的葉片應整片剪除,枯黃面積在1 / 3以下者,用剪刀順著葉形將枯黃部分剪除,注意保留葉形,不可一刀切過。
2淋水1)操作步驟:
a.將花灑壺灑水頭去掉,裝上水;
b.用手將花灑壺出水管堵住一部分,使之出水合適,將壺嘴對準花盆注入適量的水;
2)室內花木淋水量根據花木生態習性及環境決定,淋水量應遵守'見干見濕'的原則(不干不澆,澆水澆透)。
3施肥1)室內植物常用商用有機肥、無異味腐熟有機肥、全價復合肥、增綠劑;
2)施肥量應根據植物種類、生長時期、環境條件來決定;
3)觀葉植物應于換盆或上盆時,施足基肥,在生長季每個月追一次復合肥,使用量視情況而定。
4)室內觀葉植物入室前葉面施肥一次,以后每月噴一次。
5)施肥必須用盆土覆蓋,不能使肥料外露。
4病蟲害防治1)依照《園林綠化病蟲害防治規程》操作。
2)室內觀葉植物盡可能選用物理方法防治,如噴藥須搬到室外進行。
3)噴完后,用水沖洗盆面藥水,并填寫相關記錄。
5管理質量標準1)植株健壯,枝葉干凈,光潔;
2)無明顯病斑,蟲咬孔,無明顯蟲害;
3)無枯枝黃葉;
4)盆面干凈、無雜物,花盆、套盆無積水雜物;
5)植株無缺水干旱,焦葉等現象。
第9篇 萬科物業儲備隊管理紀律要求
vk物業儲備隊管理紀律要求
一、目的:
建立、培養一支有紀律的安全管理員隊伍,規范安全員言行舉止,明確管理要求。
二、范圍:
適合人力資源部儲備隊
三、方法和控制:
到崗安全員必須明確管理要求,并嚴格遵守儲備基地管理紀律要求。
由儲備基地負責人監督執行。
3、1服從命令,聽從指揮;嚴守紀律,嚴格要求;
3、2團結一致,維護榮譽;團結同事,互幫互助;
3、3物品統一,擺放整齊;儀容儀表,整齊干凈;
3、4維護公共衛生,保持宿舍干凈嚴禁破壞清潔;
4、5愛護集體物品,嚴禁破壞物品損壞照價賠償;
4、6做到勤儉節約,人走燈滅嚴禁長明燈長流水;
3、7遵守軍訓紀律,認真糾正動作做到令行禁止;
3、8遵守培訓紀律,認真聽講勤于思考做好筆記;
3、9遵守請假銷假,必須按時歸隊嚴禁不假外出;
3、10 離職手續辦理,當日清理宿舍物品不得過夜;
第10篇 某物業公司管理手冊說明
物業公司管理手冊說明
質量/環境手冊(以下簡稱管理手冊)是公司各項質量和環境活動必須遵循的法規,是體系運行中需長期遵循的綱領性文件,本手冊是按照is09001:2000國際標準的條款和iso14001:1996國際標準的要素編寫的。
管理手冊由品質管理部負責組織編寫,管理者代表負責手冊的最終審核,報總裁批準后,下發各職能部門、相關管理處執行。
管理手冊的管理由品質管理部負責,管理手冊發放給各相關單位主管,使用人員必須使用公司最新版受控手冊,品質管理部根據手冊《文件發放名單》填寫管理手冊發放記錄,并要求接收人簽名。
公司員工不得使用非受控管理手冊,未經管理者代表許可不得復印。
管理手冊的更改由品質管理部根據手冊實施情況提出更改申請。管理者代表對更改申請進行審核,總裁或其授權人對更改申請進行審批。更改頁中應反映版本號和修改狀態的變更,品質管理部在文件更改正式批準一周內,將最新更改頁下發至受控手冊持有人,并將原頁蓋作廢章并將其銷毀。
每一章節的內容發生修改時,則相應章節的個性狀態號遞增,即由0、1、2、3……依次遞增。當有三分之二以上的章節發生修改或運行三年以后整本手冊需換版,版本號以a、b、c……英文字母遞增。
管理手冊是根據iso9001:2000與iso14001:1996國際標準的要求制訂的,是描述本公司質量管理體系和環境管理體系的綱領性文件,是對業主/物業使用人(以下統稱為客戶)服務質量保證的承諾,同時也是對相關方環境保護的承諾。本公司的每一位員工都必須嚴格執行本手冊的要求。
手冊發布和修改的批準由總裁負責。任何有關質量與環境體系的部門設置,相互關系的調整都應經董事會會議批準,并通過對管理手冊的修改來實現。
任何與質量和環境體系有關的管理規定都應按有關程序,通過修改企業管理體系文件來傳達。
任何人未經管理者代表批準不得復制、外傳手冊。
深圳市**國際物業管理有限公司
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第11篇 物業管理iso9001作業指導書編寫
物業管理iso9001作業指導書的編寫
1. 概述
a. 什么是作業指導書
作業指導書是指為保證過程的質量而制訂的程序。
―“過程”可理解為一組相關的具體作業活動(如抹灰、砌磚、插件、調試、裝配、完成某項培訓)。
―作業指導書也是一種程序,只不過其針對的對象是具體的作業活動,而程序文件描述的對象是某項系統性的質量活動。
―作業指導書有時也稱為工作指導令或操作規范、操作規程、工作指引等。
作業指導書的作用
―是指導保證過程質量的最基礎的文件和為開展純技術性質量活動提供指導。
―是質量體系程序文件的支持性文件。
b. 作業指導書的種類
按發布形式可分為:
―書面作業指導書;
―口述作業指導書;
―計算機軟件化的工作指令;
―音像化的工作指令。
按內容可分為:
―用于施工、操作、檢驗、安裝等具體過程的作業指導書;
―用于指導具體管理工作的各種工作細則、導,則、計劃和規章制度等;
―用于指導自動化程度高而操作相對獨立的標準操作規范。
c. iso9000系列標準中對作業指導書的要求
“如果沒有作業指導書就不能保證5質量時,則應對生產和安裝方法制訂作業指導書”(gb/t19001-iso9001--9. 1)。
生產作業可由作業指導書規定到必要的程度。應對工序能力進行研究以確定工序的潛能。整個生產中使用工藝規定也應寫成書面文件,務個作業指導書中均應引用。作業指導書中應明確規定圓滿完成工作以及符合技術規范和技術標準的準則。……(gb/t19004-iso9004--10. 1. 1)。
“應按照質量體系的規定對作業指導書,規范和圖樣進行控制”(gb/t19004-iso9004--11. 5)。
2. 作業指導書的內容
常用的作業指導書、工作細則、標準、作業規范通常應包含的內容 (見附表5.13).
3. 作業指導書的編號與管理
a. 基本要求
內容應滿足
―5w1h原則
任何作業指導書都須用不同的方式表達出:
where:即在哪里使用此作業指導書;
who:什么樣的人使用該作業指導書;
what:此項作業的名稱及內容是什么;
why:此項作業的目的是干什么;
how:如何按步驟完成作業。
―“最好,最實際”原則
最科學、最有效的方法;
良好的可操作性和良好的綜合效果。
數量應滿足
―不一定每一個工位,每一項工作都需要成文的作業指導書;
―“沒有作業指導書就不能保證質量時”才用;
―描述質量體系的質量手冊之中究竟要引用多少個程序文件和作業指導書;就根據各組織的要求來確定;
―培訓充分有效時,作業指導書可適量減少;
―某獲證企業質量手冊中引用的作業指導書清單,詳見附表16。
格式應滿足
―以滿足培訓要求為目的,不拘一格;
―簡單、明了、可獲唯一理解;
―美觀、實用。
b. 編寫步驟
見作業指導書編寫流程圖(見圖5.1)
流程圖說明
―作業指導書的編寫任務一般由具體部門承擔;
―明確編寫目的是編寫作業指導書的首要環節;
―當作業指導書涉及其它過程(或工作)時,要認真處理好接口;
―編寫作業指導書時應吸收損操作人員參與,并使他們清楚作業指導書的內容。
c. 作業指導書的管理
作業指導書的批準
―作業指導書應按規定的程序批準后才能執行,一般由部門人負責人批準;
―未經批準的作業指導書不能生效。
作業指導書是受控文件
―經批準后只能在規定的場合使用;
―嚴禁執行作廢的作業指導書;
―按規定的程序進行更改和更新。
六、質量記錄的定義和概念 回到頁首
a. 定義:為已完成的活動或達到的結果提供客觀證據的文件。
質量記錄為證明滿足質量要求的程度或為質量體系的要素運行的有效性提供客觀證據。
質量記錄的某些目的是證實、可追溯性預防措施和糾正措施。
記錄可以是書面的,也可以是貯存在任何媒體上。
b. 概念
質量記錄是質量體系文件的一組成部分,任何質量活動均會產生質量記錄,因此質量記錄的確立、編制和管理對質量體系的運行會產生重大影響。
2. 基本內容
a. 產品、項目或合同質量形成過程和最終狀態的證實記載;
b. 上述證實記載與要求狀態的驗證記載;
c. 質量體系運行記載以及驗證其有效性是否達到預定要求或合同規定要求的記載。在qg/t19004.1-iso9004-1標準中,對質量記錄的控制內容規定:
對于硬件、軟件和流程性材料產品的質量體系的質量記錄至少應控制下述記錄:
(1). 檢驗報告;
(2). 試驗數據;
(3). 鑒定報告;
(4). 驗證報告;
(5). 審核報告;
(6). 物資材料評審報告;
(7). 校準數據;
(8). 質量成本報告;
對于服務產品的質量體系的質量記錄至少應提供并控制以下信息;
(1). 實現質量目標的進展情況;
(2). 顧客對服務質量的滿意水平和不滿意程度;
(3). 質量體系評審和改進服務的結果;
(4). 質量趨勢的分析;
(5). 糾正措施及其效果;
(6). 分供方的工作績效;
(7). 人員的技能和培
訓狀況;
(8). 與競爭對手的比較。
3. 作用的特點
a. 可操作性:
指導操作性使用的一種文件,因而明確、具體、實用。
b. 可檢查性:
質量記錄反映操作者的實際操作活動,具有數量化和特征化,因而可以檢查和評價。
c. 可追溯性:
要需要追蹤了解查明原因時對通過質量記錄查明情況,從而可以有針對性地采取預防和糾正措施。
d. 可見證收:
為企業進行內部或外部質量體系審核提供證據,它可以證實是否已實施了規定的質量體系要求及實施的程度。另外質量記錄也可以反映對不合格采取了哪些糾正措施。
e. 系統性:
記錄了整個質量活動的完整過程,因而具有連續性,也為管理者分析質量問題、質量發趨勢提供依據,同時也為質量成本分析、統計技術的運用提供了依據。
4. iso9001對質量記錄的要求主要有
a. 管理評審記錄;
b. 合同評審記錄;
c. 設計評審、設計驗證記錄;
d. 合格的分供方記錄;
e. 需方提供物資的記錄;
f. 產品標記記錄;
g. 工房、設備和人員的鑒定記錄;
h. 進貨檢驗和試驗記錄;
i. 緊急放行物資記錄;
j. 工房檢驗和試驗記錄;
k. 最終檢驗和試驗記錄;
l. 檢驗、測量和試驗設備的校準記錄;
m. 試驗硬件和軟件檢驗記錄;
n. 檢驗和試驗狀態記錄;
o. 不合格品記錄;
p. 不合格品評審和處置記錄;
q. 內部質量審核記錄;
r. 培訓記錄;
s. 文件修改記錄;
t. 糾正和預防措施記錄;
u. 客戶投訴記錄;
另外為完善質量體系至少應補充以下質量記錄:
a. 質量成本分析報告;
b. 服務記錄。
5. 編制質量記錄的要求
a. 內容完整有效
項目內容完整,反映須記錄的重要項目,記錄表格中無缺項、漏項等;
填表人或編制人、審核、批準人、日期等確保質量記錄的有效性和可追溯性。
b. 質量記錄應標準化
標準化的質量記錄既便于填制,也便于統計分析,同時也為進一步使用計算機進行信息管理打下基礎。如有國際、國內或行業標準格式應盡量采用。
c. 質量記錄應實用,符合質量管理需要
質量記錄應反映質量 體系運行的情況,對那些不能為質量管理和質量保證提供依據的信息,不應在質量記錄中體現。
d. 質量記錄的真實性和準確性
質量記錄填寫需規范化,字體大小一致,應盡量減少涂改,如有涂改則應蓋上涂改人校對章或簽字確認。
6. 質量記錄的管理
a. 質量記錄的標記
標記可分為:分類標記,分級標記,分部門標記和統一標記。標記方法可以用英文字母或阿拉伯數字表示,也可以以顏色來標記分類,目的是使使用者一看便知質量記錄是什么類別的。
b. 質量記錄的收集
收集分為按規定時間間隔收集、按部門收集及按類別收集。對連續生產的組織來說按時間收集較佳,而對按項目生產和制作的組織來說按項目或類別收集較好。
c. 質量記錄的編目
先編制索引以供檢索調用。
d. 質量記錄的貯存
貯存形式:紙、硬盤、軟盤、錄像帶、錄音帶、微縮膠卷等;
貯存條件:防火、防蟲、防潮、防遺失、防損失,合適的溫溫度。
保存期:如合同或法規有規定則按合同或法規執行,如沒有一般可對質量記錄按重要性分級確定保存時間,對重要的質量記錄應保存5-7年。
e. 質量記錄的過時處理
第12篇 zz城物業設備管理運行程序
新星城物業設備管理運行程序
設備管理主要內容是指從設備的更新改造、選型開始,一直到設備報廢為止的設備管理的全過程。按設備管理中的不同階段,總程序可分為四個不同的運行程序:
1、設備的更新規劃、選型、訂購、安裝調試及日常運行
1)設備的更新規劃:根據物業的發展目標,結合發展商/大業主/業主委員會的意見,制訂出3-5年中設備增添和更新改造的具體規劃,由工程部提出,報管理處最高負責人審核后提交公司相關部門審核,經由公司物業管理部最高負責人審批同意后提交發展商/大業主/業主委員會。
2)設備的選型:選型應考慮三個方面。第一是技術先進,選用同類產品中效率高,操作簡便,安全可靠并符合國家標準要求的產品;第二是同類產品互換性能好,選用檢修簡便,零部件通用性強的產品;第三是經濟合理,選用能耗低和維修費用較低的產品。
3)設備訂購:訂購可由物業公司負責,也可由發展商直接訂購,采購時必須注意隨機附件、技術資料和易損件的供應等問題,訂購合同按相關操作程序申報。
4)入庫保管:設備到貨運至物業后,必須及時開箱驗收(進口設備應有外貿和商檢人員到場),查驗裝箱單、合格證書和技術文件等,按裝箱單仔細核對品種,數量。認定質量合格的情況下,登記造冊,辦理入庫手續。有問題時,應及時與有關單位交涉。開箱驗收過程應有發展商人員在場。暫時不用的設備,倉庫管理員應按技術要求做好保養工作后,封存入庫。資料員應把全部資料編冊存檔。
5)設備安裝調試:安裝調試可由物業工程人員完成,也可委托供應商找專業公司進行。對關鍵設備的安裝,物業工程人員應全程在場共同參加。驗收工作由發展商、物業管理處、公司工程部等共同參加。特種設備(如電梯、鍋爐等)應請政府部門參加。最后會簽驗收單。
6)設備移交、入帳及建檔:依據設備竣工驗收單,由工程部會同財務部門向使用部門移交(如保安部、物業部等),根據設備統一編號,填寫設備登記卡,列入臺帳,工程部管理的設備應移交相關技術班組。
7)日常管理:設備移交后,應會同使用部門或班組制定設備的操作規程及完好標準,按操作規程運行操作,定期檢查確保設備正常運行。
2、設備的定期維護保養,即設備一級、二級保養和設備大修,工程部應編制年度維修計劃,設備的一、二級保養的內容和標準以及外判保養的項目。外判項目中應審核合同中有關保養程序和計劃,并在合同執行中配合和監督。
1)一級保養:物業小區或小區的動力、電氣設備等,可每月按一級保養的內容進行一次保養工作,保養內容根據相關設備和系統的保養要求和程序進行。一級保養由領班督促檢查,工程主管抽查。
2)二級保養:設備使用三個月后按規定進行二級保養工作,根據保養程序和要求,逐項開展。二級保養由領班和工程主管/經理進行驗收并備案。
3)設備大修:一般設備使用一年后,可進行大修程序工作(視各設備、系統情況而定)。大修項目確定后,應填寫大修申請表,編制大修方案,明確修理內容、技術標準,并做好技術資料及備件準備工作。對大型重要設備或系統建議由專業公司承擔大修工作,修理過程中,要做好現場質量及進度監督工作,大修結束,應組織竣工驗收工作并將大修技術資料完整歸檔。
3、設備的技術改造,設備在運行一段時間后,會發現某些系統和設備配套不盡合理等情況,需在設備原有基礎上作一些技術、效率、安全、環保和節能等方面的技術改造,工程部須對改造的原因、方案提出可行性報告,上報管理處最高負責人,經公司工程部審核后,發文給發展商建議改造,設備的技術改造程序與大修程序相同。
4、設備的更新報廢,設備的更新報廢應同時辦理,設備的報廢原則為:
1)國家指定的淘汰產品。
2)已超過使用期限,損壞嚴重,修理費用昂貴。
3)因受自然災害或事故損壞,而修理費接近或超過原設備價值的設備。
4)雖能運轉,但有嚴重隱患,而修理費用昂貴的設備。
5)無法修復的設備。
設備報廢應由使用部門提出申請,由工程部會同有關技術單位進行評判和技術鑒定,確認后,由工程部出具書面報告報管理處最高負責人,價值超過人民幣2000元的應報公司工程部審批,經公司物業管理部最高負責人同意后,報發展商或業主委員會審批通過后,方可辦理報廢手續。
