第1篇 物業管理常見火災撲救方法
物業管理中常見火災的撲救方法
在物業管理過程中,由于管理不當或其他一些意外的原因而引發火災,給物業公司和住 用人帶來巨大的經濟損失甚至危及人身安全。所以做好防火安全工作至關重要,本節主要介紹一些火災發生時人員的救助和疏散方法,以及物資保護的方法。
一、居民住宅火災撲救對策
1.煤氣和燃化石油氣器具火災
煤氣和液化石油器具起火時,應先用浸濕的麻袋、棉被等覆蓋起火的器具,使火窒息; 然后關閉氣門斷絕氣源;再用水撲滅燃燒物或起火部位的火。滅火后打開門窗通風。如切斷氣源不能實現,則應立即將液化石油氣罐移至安全場所,并劃出不得用明火的警戒范圍。
2.廚房油鍋起火
油鍋起火時,不要慌,將鍋蓋蓋上即可滅火。不可將起火的油倒入其他器皿中或倒在地 上。
3.電器用具火災
當電器用具起火時,首先斷開電源,然后用干粉滅火器將線路上的火滅掉。確定電路無 電時,才可用水撲救。
4.兒童玩火引起火災
兒童玩火引起的火災起火部位多在廚房、床下等位置,在滅火的同時應將液化氣罐迅速 搬走,避免高溫作用使氣罐爆炸擴大火勢,然后用水滅火。
撲救居民住宅火宅時應注意:
1.發現室內起火時,切忌打開門窗,以免氣體對流,使火勢擴大蔓延。滅火后,需打開門窗,將未燃盡的氣體或煙氣排除,防止復燃。
2.嗅到煤氣或液化氣罐漏氣或異常氣味,切忌用明火檢查,夜間禁忌開電燈,防止打火造成可燃氣體爆炸或發生火災。應關緊閥門斷絕氣源,并應立即打開門窗排除可燃氣體。
3.發現起火后,除自救外,夜間要喊醒鄰居,絕不可只顧搶救自己的財物,而不滅火,使火災擴大蔓延,造成人員傷亡。
二、人員密集場所火災撲救對策
商貿樓宇、住宅區,都有一些方便工作、生活的配套設施,如醫院、學校、幼兒園、商 店、俱樂部、餐廳等,而這些地方往往又是人員比較集中的場所,發生火災后若不能及時搶救,容易造成較大的人員傷亡和財產損失。所以掌握一些救火知識是非常必要的。
1.人員集中場所起火后,首先應切斷電源,關閉通風設施;打開所有出入口,盡快疏散人員;啟動滅火設備及時滅火。
2.醫院、學校化驗室和試驗室用的燃體、氣體起火,應及時撤離出未燃物質,同時用浸濕的織物覆蓋窒熄,或用二氧化碳干粉滅火器或水撲救,并用沙土圍堵地面流淌的液體。 滅火后,打開門窗排除可燃氣體。
3.電器設備、電路起火,要切斷電源,用干粉滅火器或水撲救。
4.當火勢威脅到病員、學生時,要盡快疏散或搶救,并將他們安頓到安全地帶。
5.幼兒園、托兒所起火,迅速搶救出孩子,并關閉著火房間。大班的孩子由教師引導疏散,小班的孩子應由教師用被褥裹身,抱、背、抬出燃燒地點。火大來不及疏散,要將孩 子轉移到安全房間,等待消防隊來搶救,千萬不可亂動。
6.在滅火的同時,要把起火點的未燃物資搬走或隔離,防止擴大燃燒。
撲救人員集中場所火災時應注意:
(1)當有化學、塑料類物質燃燒時,要注意防毒氣和煙霧中毒。
(2)利用廣播形式宣傳、引導和穩定人們的情緒,做到循序地按疏散計劃撤出被困人員,防止人群擁擠造成踏、壓傷亡事故。
(3)滅火時要沿墻根行動,防止燃燒點上部墜落,落下東西傷人。
三、高層建筑火災撲救對策
高層建筑具有樓高層多、人員密度大、出口相對較小等特點,給火災的營救工作帶來一 定困難。為此,我們應掌握一些針對高層建筑火災的救助方法。
撲救高層建筑火災、搶救和疏散人員是一項重要而巨大的任務,消防人員要針對不同情 況采取不同方法,及時進行疏散搶救,避免和減少人員傷亡及財產損失。
首先盡量利用建筑物內已有的設施進行安全疏散,這是爭取疏散時間,提高疏散效率的 重要方法。利用消防電梯進行疏散;利用室內的防煙樓梯、普通樓梯、封閉樓梯進行疏散;利用室內的疏散陽臺、疏散通廊、室內設置的緩降器、救生袋等進行疏散;利用擦窗工作機 疏散。
其次對于不同部位。不同條件采取不同的人員疏散方法:
1.當高層建筑發生火災,樓內住有不同民族、不同國籍,使用不同語言的人員時,應用相應的語言廣播,告訴大家哪一層樓的哪一個部位著火,以及安全疏散的路線、方法等。 播音員在廣播時,語調要鎮靜,充滿信心,內容簡明扼要,以安定樓內人員心理,防止驚慌錯亂或跳樓事故的發生。
2.當某一樓層某一部位起火,且燃燒范圍不大時,應先通知著火樓層及其上一層和下一層的人員疏散。若火勢已經開始發展,則應適時地用廣播通知著火層以上各樓層。不應一 有火警就通知全樓,以防造成樓內人員驚慌混亂,對撞擁擠,影響疏散。
3.當某一房間內起火,而門已被封住,使室內人員不能走出時,若該房間有陽臺或有室外走廊,則房內人員可從陽臺或室外走廊轉移到相鄰未起火的房間,再繞道到疏散樓梯間 疏散。
4.當某一防火分區著火,著火樓層的大火已將樓梯間封住,致使著火層以上樓層的人員無法從樓梯間向下疏散時,可先將人員疏散到屋頂,從相鄰未著火樓梯間往地面疏散。
5.當建筑物內設有避難層時,人員可向避難層疏散,特別是老人、幼童等應優先散到避難層。應重點護送老人、幼童等到可以脫險的部位,再轉移到安全地點。
6.當被困人員較多時,應調集民用或軍用直升飛機營救。直升飛機在沒有停機坪的建筑物上可以通過施放軟梯營救屋頂被困人員,或將消防人員用軟梯運送到屋頂,或將繩索、 救生袋、緩降器、防護裝具等運送到屋頂搶救被困人員。
火場上除了搶救人員,疏散和保護物資也是一項急迫的工作。搶救物資要據輕重緩急和 具體情況采取有針對性的措施。
第2篇 助理物業管理師試卷實操題
2005年助理物業管理師試題實操題
2005年5月 勞動和社會保障部
國家職業資格全國統一鑒定
職業:物業管理員
等級:國家職業資格三級
卷冊二:操作技能
注意事項:
1、請按要求在試卷的標封處填寫您的姓名、考號和所考等級。
2、請仔細閱讀各種題目的回答要求,并在規定的位置填寫您的答案
3、請保持卷面整潔,不要在試卷上作任何與答題無關的記號,也不得在標封區填寫無關的內容。
第一部分 模擬現場操作
一、模擬現場操作題(1―2題,每題25分,共50分)
1、請看一段有關某物業管理公司工程部工作的模擬錄像,指出物業管理人員在工作過程中存在的問題,并說明理由或規范要求。
2、請看一段有關某物業管理公司工作人員日常物業管理工作情景的模擬錄像,指出其中存在的問題,并說明理由或規范要求。
第二部分 筆試
二、情景題(3---6題,每題5分,共20分)
3、物業管理公司安排新來的管理員小吳負責收取物業管理區域內的水、電、煤氣、有線電視等費用,工作量很大,小吳想收取一點手續費,于是向公司提交報告,建議向用戶適當收取一點插續費。小吳的想法和做法正確嗎為什么
4、某樓盤的空置面積很大,達信物業管理公司受托盡快將永恒租出去。如果你負責這項工作,為尋找和爭取租客,你會采取哪些有效的工作措施呢
5、物業管理員小王在晚間值班時,接到某住宅樓602單元業主陳女士打來的電話,反映502單元有人彈鋼琴影響她小孩學習。一會兒又接到502單元張女士打來的電話,反映602單元故意敲打暖氣管,用力踩踏木地板,故意制造噪音,要求物業管理公司前去制止。請問物業管理人員一定要管這種事情嗎小王面對這種情況應該怎么辦
6、某物業管理公司接管了剛建成的宏偉住宅小區,該小區由多幢16層以上的高層樓宇組成,不少業主擔心電梯的安全問題。物業管理公司的負責人向主們做了保證,一定加強電梯設備的管理,并向工程部提出了具體要求。你認為物業管理公司對電梯設備應該有哪些要求
三、案例題(7---9題,每題10分,共30分)
7、某物業管理公司組建后很快接管了一處新建的住宅小區,現在又即將接管一處已建20多年的住宅小區。管理員小馬不了解新建物業與原有物業的接管驗收工作到底有什么區別。請你告訴小馬新、舊物業接管驗收工作的相同之處和不同之處。
8、某公寓業主洪女士下班回家,打開自家房門后,發現小保姆倒在血泊之中。洪女士立即向公寓物業管理處報警。物業管理處保安人員接到洪女士的報警后,應如何處理此事試分析物業管理公司對此事是否負有責任。
9、麗清花園別墅的綠地率達50%以上,環境非常優美。去年7月的一天,某業主突然找到物業管理公司的總經理提意見,反映最近他家房屋附近的草坪一片黃、一片綠,非常難看。總經理找到綠化部主管,該主管并不了解這一情況。總經理嚴厲地批評了他,并讓他立即處理此事。請問,綠化部主管失職在什么地方以后他怎樣做才能避免類似問題
第3篇 某小區物業管理招標文件
**華軒小區物業管理招標公告
根據《廣州市物業管理招投標辦法》,為適應小區發展的需要,現決對**華軒物業管理實行公開招標。
一、招標單位
**華軒小區
二、單位地址
廣州市白云區南湖游樂園旁
三、招標項目情況
**華軒小區占地面積約15.41萬
第4篇 物業用戶搬遷入住管理程序
物業用戶搬遷、入住管理程序
1.0目的
規范搬遷、入住管理。
2.0范圍
適用于公司所轄物業用戶搬遷、入住事宜。
3.0職責
3.1秩序維護部負責具體搬遷/入住事宜。
3.2客戶服務部負責審核搬遷人/入住人的身份和檔案管理工作。
3.3 客戶服務部經理負責審批搬遷/入住手續。
4.0工作程序
4.1 入伙的管理
參照《物業的入伙管理程序》執行。
4.2 搬遷的管理
4.2.1 當用戶需搬遷時, 需到物業服務中心客戶服務部辦理搬遷手續,經客戶服務部客服助理核實用戶身份, 開具《物品放行條》。
4.2.2非業主搬遷物品時需由業主在《物品放行條》上簽字或業主書面授權(附在《物品放行條》上)/如果為電話授權(在'業主簽字'欄內注明)。
4.2.3 客戶服務部客服助理填寫《物品放行條》,經客戶服務部經理批準后將交用戶。
4.2.4 用戶搬遷完畢, 大門崗護衛員收回《物品放行條》,并于次日交客戶服務部存檔。
4.2.5 客戶服務部客服助理將《物品放行條》及附件存入業主檔案。
4.3 入住的管理
4.3.1 已辦理入伙手續的業主入住,大門崗護衛員可直接放行。
4.3.2 未辦入伙手續的業主入住參照《物業的入伙管理程序》執行。
4.3.3 非業主(租戶)入住時, 客戶服務部客服助理應查驗用戶的《租房合同》,請租戶填寫《業主/住戶情況登記表》,在備注欄內注明為租戶;租戶退房搬遷手續辦理流程同4.2內容。
4.3.5 客戶服務部客服助理應及時將《業主/住戶情況登記表》、《物品放行條》存入業主/租戶檔案。
第5篇 物業項目倉庫管理程序格式怎樣的
物業管理有限公司程序--倉庫管理程序1.目的對倉庫物資的儲存、保管、進、出庫進行有效的控制。
2. 范圍適用于公司各部門。
3. 職責3.1 房產后勤管理部負責對公司各部門倉庫管理工作的監督。
3. 2部門經理負責對本部門倉庫管理工作的監督檢查。
3. 3倉管員負責按規定對倉庫進行管理。
3. 4部門出納/行政管理人員負責監督倉管員的盤點與記帳工作。
3. 5財務管理部協助審定調劑物資的價格。
4. 方法和過程控制
4.1 倉庫管理要求
4.1.1各部門倉庫應懸掛本部門《倉庫管理規定》,其規定中應包括如下內容:a.物資區域、種類劃分;
b.倉庫的溫度濕度要求;
c.防霉、防濕、防火要求;
d.物資出入庫、領借用、盤點等管理;
e.對特殊物資如待處理物資、報廢物資、饋贈物資、危險品物資等的管理辦法。
f.其他未予明確的,部門可根據實際操作需要制訂流程或規定。
4.1.2各部門應根據物資的種類、用途等特點以及易揮發、易受潮物資的特性和倉庫條件對倉庫實行分區管理,如清潔物資、維修物資、清潔工具、維修工具、危險品、剩余物資、待處理物資、不合格物資等。
4.1.3物資分類、區域劃分等應做好標識,標識應統
一、規范、清晰,并張貼在顯眼位置。
包裝盒、包裝箱上的標識應朝外。
4.1.4倉庫內的消防設施應功能正常,保證充足,每50平方米須配置一個滅火器。
4.1.5對一些常用物資如維修配件、消耗性工具等應設立最低庫存量,以保證能及時掌握缺貨情況并安排申請采購。
4.1.6存放有毒物資的倉庫須帶鎖柜裝并做好標識,除責任人外其他人未經許可不得動用。
4.1.7存放有爆炸或揮發性危險品的物資倉庫須裝防爆燈,保證溫濕度等滿足安全要求。
4.2 物資入庫
4.2.1 倉管員對經檢驗合格的物資進行核實后,填寫《進倉單》(辦公文具、資產及職能部門零星采購的物資除外),由相關人員簽字確認后,按指定位置入庫,出納員憑《進倉單》連同發票一同報銷,入庫的所有物資都必須及時登記入帳。
4.2.2 對急用物資可先直接拿至現場使用,事后由采購員攜帶發票到倉庫填寫《進倉單》,由倉管員入帳。
4.2.3 對于已領出庫未使用必須返回倉庫的可單獨計價的物資,如:整卷線、整桶油漆、整盒鐵釘等以及返倉物資價值超過人民幣壹佰元的,在返回倉庫時,倉管員必須填《進倉單》,由返倉人員在《進倉單》中的備注欄中注明返倉的原因和物資的來源并簽名確認,經倉管員驗收入庫后及時登記入賬。
4.3 物資出庫
4.3.1 物資的出庫必須憑《物資領(借)用單》,項目清楚,手續齊全。
4.3.2 物資要按照'先進先出'的原則發放。
對于不是一次性消耗的物資如油漆、電話線、鐵釘、漂白水等,由最初使用人填寫《物資領(借)用單》,由倉管員銷帳。
剩余物資必須存放在剩余物資存放點,剩余物資未使用完前,不能開封新物資。
4.3.3 急用物資領用人員必須填寫《物資領(借)用單》,對物資質量情況作檢驗記錄,隨后補辦審批手續,由倉管員帳面銷帳。
4.3.4 《物資領(借)用單》由物資使用人填寫,相關業務負責人審批;
部門經理須對整個物資領用合理性情況進行監督。
4.3.4 建立員工個人領用物資檔案,對所有需要歸還的非消耗物資如工具、生活用具、辦公用具等予以記錄,如員工調動、離職時由倉管員負責收回清點,填寫歸還日期后驗收入庫。
如有損壞或丟失倉管員應在《交接手續完善表》或《離職手續表》上注明并按相關規定予以賠償。
4.4 物資盤點
4.4.1倉管員每月底對庫存物資進行盤點,并填寫《倉庫物資盤點表》,報部門經理審批。
4.4.1部門出納或行政管理員每季度至少一次與倉管員一起對倉庫物資盤點,以確保盤點的有效性、準確性。
4.5其它物資的管理
4.5.1 對于各類饋贈品、回收物品、邊角料、萬科地產留下來的物資等,由部門根據實際情況按物資類別進行入庫,倉管員及時登記入帳。
4.5.2 暫時不能處理的物資按待處理物資管理辦法進行處理。
4.6待處理物資管理
4.6.1 對不能及時處理的物資、需報廢的物資,應統一放置于待處理物資隔離區,由倉管員整理、匯總后每季度填制《待處理物資登記表》,按審批權限報批處理。
4.6.2 對于2022元以下的物資,部門經理根據待處理物資的情況可做出變賣、內部調劑、報廢等處理。
4.6.3 對2022元以上(含2022元)的物資須報總經理或授權人審批處理。
4.7對于需調劑的物資或資產,報部門經理審核后,以郵件形式發送房產后勤管理部。
4.8房產后勤管理部與財務管理部視情況進行核實及價格審定,并由房產后勤管理部掛于物資供需網站。
4.9各部門在采購物資前,必須在公司物資供需網站上查閱,確無可調配的物資時,方可另行采購,否則財務管理部有權拒絕報銷。
5.支持性文件wy7.
5.1-a0
8 《危險品管理程序》6.質量記錄表格wy7.
5.5-01-f1《進倉單》wy7.
5.5-01-f2《物資領(借)用單》wy7.
5.5-01-f3《倉庫物資盤點表》wy7.
5.5-01-f4《待處理物資登記表》wy
6.2-01-01-f
6 《交接手續完善表》wy
6.2-01-03-f
5 《離職手續表》
第6篇 萬科某小區物業管理規約
萬科星園小區物業管理規約(2022)
萬科星園是全體業主共同的家園,為加強本物業區域的物業管理,維護全體業主的合法權益,維護物業區域內公共安全、公共環境和公共秩序,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和北京市的有關規定,經本物業區域業主大會會議表決通過,制訂本管理規約(以下簡稱本規約)。本規約由全體業主共同訂立并共同遵守。
第一章 總 則
1、物業基本情況
物業名稱:北京市朝陽區萬科星園小區
物業類型:北京萬科服務有限公司
坐落位置:北京市朝陽區仰山路
建筑物總面積:約32萬平米
國有土地使用證明文件政府批文號:京朝國用(2000出)字第0097號
2、本物業區域成立業主大會行使業主關于物業管理事項的共同決定權。
3、業主應遵守物業管理有關法律法規和本規約,執行業主大會和業主大會授權業主委員會做出的決議、決定。配合物業服務機構的物業服務活動,遵守本物業區域內物業管理的相關規章制度。同時,業主應保證其共居人、使用人及相關人員遵守本規約和相關規定,合理使用物業。
第二章 物業使用和維修
4、按規劃設計用途使用物業。合理使用共用部位、共用設施設備,自覺維護物業整潔、美觀,遵守市容環境管理的相關規定。不得擅自改變房屋結構、外觀和用途;不得擅自占用共用部位和共用設施設備;不得擅自利用共用部位搭建建筑物、構筑物等。空調外掛設備應按指定位置安裝,陽臺外和窗外不得吊掛和晾曬物品,不得擅自張貼或安裝可通過外觀看到、有礙觀瞻的標識牌、廣告牌或標語等。
5、愛護公共環境。不侵占公共綠地、損壞綠地、園林、小品和其它共用設施設備;不隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物;不在共用部位亂涂亂畫和隨便張貼;垃圾應按指定時間和地點投放,避免遺撒。
6、自覺維護物業區域內的公共秩序。不在物業共用部位或違反規定在專有部分堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其它有毒有害物質;不得利用物業從事危害公共安全和公共利益的活動,以及法律法規及相關規定禁止的其它活動;遵守環境保護的相關規定。
7、業主飼養寵物,應當遵守相關管理規定,實時清理寵物糞便;乘坐電梯的,應當避開乘梯的高峰時間。
8、機動車在本物業區域內行駛應避讓行人,嚴禁鳴喇叭;車輛出入應按規定出示相應證件或登記;機動車應在規劃的車位停放,嚴禁在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場所停放;車位只可用作停放車輛,不得擅自在車位上安裝設施;停放期間,防盜報警器應使用靜音,發生噪音應迅速解除。
9、業主應及時對專有部分以內的有可能影響相鄰業主權益的損壞部位和設施設備進行維修,發現屬公共維修責任的物業共用部位、共用設施設備損壞時,應及時告知物業服務機構或業主委員會,并采取必要措施防止損失擴大。
10、對異產毗連的物業進行維修,各相關業主應積極協助、配合,不得人為阻撓維修。因阻撓維修,造成人身傷害和財產損失的,阻撓人應承擔法律責任。業主應配合物業服務機構和相鄰業主必要時進入專有部分以內進行維修,如因該維修而造成物業損壞的,應予以修復或適當賠償。
11、人為原因造成物業共用部位、共用設施設備損壞的,責任人應負責修復或賠償。
12、業主需要進行室內裝飾裝修的,應當告知物業服務機構,并按規定簽訂裝飾裝修服務協議。裝飾裝修房屋,應在規定時間施工,不得擅自拆改承重結構、各種管線和破壞防水層等,不得影響物業共用部位、共用設施設備的正常使用,因裝飾裝修導致物業共用部位、共用設施設備損壞的,應當承擔修復及賠償責任。
13、規劃中為全體業主共有的露臺,依約定由部分業主專有使用的,由對該露臺享有專有使用權的業主承擔維修責任。
第三章 物業服務費用的交納
14、業主應當按照物業服務合同的約定向物業服務企業按時足額交納物業服務費,因故不能按期交納的,應委托他人按期代交或及時補交。對欠繳物業服務費用的業主,業主委員會應進行催繳或委托物業服務機構催繳,采取電話、書面和當面等催繳方式,并可采取相應催繳措施。欠費六個月以上或長期拒繳物業服務費用的,經業主委員會批準,物業服務機構可在物業區域內公示欠費情況;逾期仍不納的,物業服務企業可以依法追繳。
15、任何業主無故欠繳物業服務費的,則物業服務企業有權采取有關措施,并從逾期之日起每日按應交納費用總額的萬分之三征收滯納金。此滯納金計入本年度物業服務費的其他收入,歸全體業主所有。
16、業主如委托物業服務機構對其專有部分和專有設施設備進行維修、養護等特約性服務,應另行支付費用。
17、業主應按有關規定交納和使用專項維修資金,并及時續籌。
18、業主在轉讓或出租其擁有的物業時,應當要求新業主和承租人承諾遵守本規約,并于買賣合同或租賃合同簽署之日起7日內,將房屋轉讓或出租等情況告知業主委員會或物業服務機構。業主轉讓物業,應當結清物業服務費用;出租物業,約定由承租人交納物業服務費用的,從其約定,業主承擔連帶責任。
第四章 業主行為準則
19、 與人為善,與鄰里和睦相處,以誠懇友好的態度理性處理鄰里糾紛。
20、業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。
21、業主應遵守法律、法規的規定,按照有利于物業使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面妥善處理與相鄰業主的關系。
22、業主不得違反法律、法規以及萬科星園小區物業管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。
23、未依法辦理相關審批手續,不得惡意占用任何共用部位和共用設施設備,損害其他業主的合法權益。不妨礙他人合法使用共用部位、共用設施設備。
24、不得圈占公共綠地,不在公共綠地種植蔬菜、花草樹木或搭花架等。
25、不得私自使用公共場所、公用水電作任何商業或私人用途。
26、不在本物業區域任何公共地方存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品,家中生活燃氣儲存及使用符合政府燃氣安全使用規范。
27、愛護本物業內共用部位和共用設施設備,造成損壞應照價賠償。未成年人損壞的,監護人承擔賠償責任。
28、控制裝修、音響、娛樂活動等可能產生的噪音,以不干擾鄰居正常生活為度。
29、不在本物業區域的垃圾箱(站
)翻揀垃圾;不可晾曬、煎熬產生惡臭、刺激性氣味或嚴重煙塵的物質。
30、不從室內向外拋擲任何物品,對易墜落的物品做好安全防護,定期檢查,防止跌落,臺風暴雨來臨前即時加固或收回室內。
31、未經業主大會同意,不在本物業區域內業主共有部分擅自張貼大字報、標語,不在共有部分使用擴音器材(物業服務及公益性活動需要除外)。
32、不在本物業區域內違規飼養動物。附合規定的飼養者應對動物加以有效約束,不影響他人居家生活和人身安全。
33、物業專有部分存在安全隱患時,及時維修養護或配合物業服務企業及時維修;不及時維修或不予配合,由利害關系人或相關責任人維修,無上述利害關系人或相關責任人或上述利害關系人或相關責任人不維修的,物業服務企業可以主動維修養護,費用由利害關系人或相關責任人承擔。
34、發生水、氣泄漏或火災等緊急情況時,配合物業服務企業采取緊急避險措施,并依據法律法規承擔相關費用。
35、因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時,在物業服務企業事先告知的情況下,相關業主應給予必要的配合。因相關業主阻撓維修養護而造成他人或公共財產受到損失的,應負責修復并承擔相應賠償責任。
36、業主的家庭成員或其他物業使用人亦應遵守本管理規約,否則業主將承擔連帶法律責任。
第五章 物業管理權利
37、 為維護業主的共同利益,全體業主同意授予物業服務企業以下權利:
a) 根據法律法規、本管理規約以及本物業區域的實際需要來制定物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度,經業主委員會批準后執行;
b) 以勸阻、書面通知、上報政府主管部門、法律訴訟等必要措施制止業主、物業使用人違反本管理規約和規章制度的行為;
c) 向欠費業主追繳物業服務費用。
d) 對業主共有車位,除非業主大會另有明確決議,物業服務企業有權根據實際情況決定采取固定或非固定車位等車輛停放模式,合理劃分停車區域。
e) 從室內向外拋擲物品是嚴重違反公德和危害公共安全的行為,物業服務企業有權勸告、制止;
f) 為保證業主的大件物資的安全,物業服務企業可以對大件物品(指體積超過0.5立方米或重量超過25公斤的物品)的搬出進行登記并向業主核實。
g) 業主非因公共利益占用共用部位應征得共有產權業主和物業服務企業的同意,否則物業服務企業有權清理而無需事先通知。
第六章 違約責任和違約糾紛的解決
38、 業主應自覺遵守本公約的各項規定,違反本公約造成其他業主、物業使用人人身傷害或財產損失的應承擔法律責任。
39、對業主的違約行為,業主、業主大會、業主委員會和其他業主可督促其改正,也可委托物業服務企業督促其改正。
40、業主對物業服務工作的意見和建議,可直接向物業服務企業提出,也可向業主委員會提出,遇有涉及公共利益的爭議應通過業主委員會協調解決,或提交本小區業主大會表決。
41、業主違反本管理規約關于物業的使用、維護和管理的約定,妨礙物業正常使用或造成物業損害及其他損失的,其他業主可依據本管理規約向人民法院提起訴訟。
第七章 其他條款
42、 不遵守本管理規約和欠費六個月以上的業主不能被選舉為本小區業主委員會委員。
43、對于超過12個月沒有交納物業服務費的業主,業主委員會、物業服務企業可向房地產行政主管部門申請禁止該業主轉讓、出租和抵押該欠費的物業。
44、對個別業主、使用人違反公約或損害其他業主、使用人合法權益的行為,由業主大或業主委員會授權物業服務企業提起訴訟。
45、業主、物業服務企業執行本管理規約產生的糾紛和爭議,首先可通過協商或調解的方式解決,協商或調解達不成一致意見的,可選擇以下方式解決爭議:向仲裁機構申請仲裁或提交該物業建筑區域所在地的人民法院通過訴訟方式解決。
第八章 附 則
46、 本管理規約如有與法律、法規、規章和規范性文件相抵觸的條款,則該條款無效,但不影響其他條款的有效性。
47、萬科星園小區物業管理規約經本小區2023年業主大會審議通過后開始生效。
48、本管理規約附件一至五:《裝修管理規定》、《治安、消防、交通管理規定》、《環境、衛生管理規定》、《電梯使用管理規定》、《商鋪管理規定》以及本物業其他管理制度是萬科星園小區物業管理規約的有效組成部分,全體業主承諾遵守。
49、本管理規約的修訂權屬于本物業小區業主大會。
北京市朝陽區萬科星園小區
2023年業主大會工作委員會
2023年10月15日
第7篇 某物業轄區噪聲控制管理作業指導書
物業轄區噪聲控制管理作業指導書
1.0目的
為減少公司各項服務、過程和活動中產生的噪聲對員工健康以及公司所管轄區域內生活環境和工作環境的影響,并將噪聲控制在環保及衛生法律法規要求的范圍內,特制定本程序。
2.0適用范圍
本程序適用于對本公司所管轄的物業區域內產生噪聲的管理和控制。
3.0定義
a聲級:用a計權網絡測得的聲級,用la表示,單位db(a)。
穩態噪聲:非穩態噪聲在測量時間內,聲級起伏不大于3db(a)的噪聲視為穩態噪聲,否則稱為非穩態噪聲。
周期性噪聲:在測量時間內,聲級變化具有明顯的周期性的噪聲。
背景噪聲:公司所管轄的物業區域外噪聲源產生的噪聲。
4.0 職責
4.1 品質保證部負責組織對噪聲進行檢測和測量。
4.2 各部門、管理處負責配合檢測和測量,并對各作業活動中產生的噪聲進行控制。
5.0內容
5.1噪聲檢測依據《工業企業廠界噪聲標準》、《工業企業噪聲衛生標準》(試行草案);
5.2噪聲檢測方法依據《工業企業廠界噪聲標準測量方法》進行;
5.3測量條件
5.3.1測量儀器
測量儀器精度為ⅱ級以上的聲級計或環境噪聲自動監測儀,其性能符合gb 3875《聲級計電聲性能及測量方法》之規定,應定期校驗。并在測量前后進行校準,靈敏度相差不得大于0.5dba,否則測量無效。測量時傳聲器加風罩。
5.3.2氣象條件
測量應在無雨、無雪的氣候中進行,風力為5.5m/s以上時停止測量。
5.3.3測量時間
測量應在正常工作時間內進行。分為晝、夜間兩部分,分為晝間和夜間兩部分,深圳市的晝間時間為7:00-23:00。
5.3.4采樣方式
5.3.4.1 用聲級計采樣時,儀器動態特性為'慢'響應,采樣時間間隔為5s。
5.3.4.2 用環境噪聲自動監測儀采樣時,儀器動態特性為'快'響應,采樣時間間隔不大于1s。
5.3.5測點選擇
5.3.5.1對于外圍噪聲的測量,測點(即傳聲器位置。下同)應選在公司所管轄的物業區域外1m,高度1.2m以上的噪聲敏感處。如有圍墻,測點應高于圍墻;
5.3.5.2對于設備運行等場所產生噪聲的測量時,應將傳聲器放置在操作人員的耳朵位置(人離開),即:高為1.2m-1.5m,距控制柜或儀表盤0.4m處。若作業場所內各處a聲級差別不大(小于3分貝),則只需在作業場所內選擇1-3個測點;若作業場所內各處聲級波動較大(大于3分貝),則需按聲級大小,將作業場所分成若干區域,任意兩個區域的聲級差應大于或等于3分貝,每個區域取1-3個測點,這些區域必須包括維修人員為觀察設備運行情況而經常工作、活動的地點和范圍。
5.3.6測量值及計算方法
5.3.6.1穩態噪聲:用聲級計采樣時,儀器動態特性為'慢'響應,采樣時間間隔為5秒鐘,其測量值為穩態噪聲測量1分鐘的等效聲級。即每5秒讀取一個數,1分鐘讀取12個數,再取算術平均;
5.3.6.2 對于非穩態噪聲:測量等效連續a聲級,或測量不同a聲級下的暴露時間,計算等效連續a聲級,計算等效連續a聲級詳見《工業企業廠界噪聲標準測量方法》。
5.3.6.3背景噪聲值應比測量噪聲低10 db(a)以上,若測量值與背景噪聲值相差小于10 db(a),按下表修正。
差值34至67至9
修正值-3-2-1
5.4 測量實施
對于機電設備運行(如發電機、水泵、空調主機、冷卻塔等)產生的穩定噪聲由品質保證部組織定期監測,頻次為每季度一次。當設備設施出現運行異常或收到相關方投訴等情況時,則適時進行測量。測量后應填寫《噪聲檢測記錄表》。
5.5 測量結果評價
測量所得的結果應符合《工業企業廠界噪聲標準》、《工業企業噪聲衛生標準》(試行草案),以保證不損害員工健康和破壞環境。
5.6環境噪聲的控制
5.6.1各部門、管理處根據檢測記錄,對不符合環保法律法規的噪聲從技術上和管理上通過切斷聲源或減弱聲源、隔音、消音、限制噪聲發生時間段等方法進行整改,使之符合標準。
5.6.2對于可控制性聲源發出的噪聲,如管理處日常管理服務活動中(如社區文化活動),設備運作發出的噪聲可以通過調整運行時間、按照設備維護方案對設施進行適當維護、選用低噪聲設備、加裝消音設備、隔離聲源等來達到減少噪聲的目的;裝飾裝修工程發出噪聲通過執行二次裝修管理相關規定來控制;機動車鳴笛或誤報警發出噪聲通過規定不允許在物業區域內鳴笛來達到目的。
5.6.3對于可施加影響聲源發出的噪聲,如業戶的經營活動中產生的噪聲,可通過對其進行相關法規的宣傳和協助其采取隔音消噪的措施來進行控制。
5.6.4對于不可控制、不可直接施加影響聲源發出噪聲,如周邊居民、學校、軍警營等發出噪聲,通過政府有關部門協助處理。
6.0 相關文件
《記錄控制》
《工業企業廠界噪聲標準》
《工業企業噪聲衛生標準》(試行草案)
《工業企業廠界噪聲標準測量方法》
7.0記錄
《噪聲檢測記錄表》
第8篇 iso9000物業-員工培訓管理程序
公 司 程 序 文 件版號:a
修改號:0
ej-qp 8.1 員工培訓管理 頁碼:1/4
1.目的:
建立公司員工教育培訓工作系統,制定培訓工作方法和步驟,組織培訓,保持培訓記錄,滿足員工崗位工作需要。
2.適用范圍:
適用于公司各部門及物業分承包商員工的培訓管理。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.18章
3.2 iso9002標準第4.18章
4.職責:
4.1各部門負責人負責本部門人員培訓計劃的實施和監督考核,并做好培訓記錄。
4.2公司各部門主任負責員工的各種日常業務培訓計劃,并組織學習。
4.2.1工程維修部負責組織維修工、綠化工培訓計劃的實施,并做好有關培訓記錄和檔案資料收集。
4.2.2保安服務部負責組織保安員、車管員、保潔員培訓計劃的實施,并做好有關培訓記錄和檔案資料收集。
4.2.3財務部負責組織有關財務專業知識培訓計劃的實施,并做好有關培訓記錄和檔案資料收集。
4.2.4經營管理部負責組織有關經營管理及有關物業管理知識培訓計劃的實施,并做好有關培訓記錄和檔案資料收集。
4.2.5副總經理負責培訓計劃的審批。
4.2.6綜合辦公室負責各部室收集的各種培訓資料存檔。
4.2.7分承包商負責組織其員工專業知識培訓計劃的實施,同樣做好有關培訓記錄和檔案資料的收集,統一送交綜合辦公室存檔。
5.工作程序:
5.1培訓的分類:
5.1.1一般性培訓,目的是通過培訓來提高各部門員工質量意識和員
工素質,進行質量教育和推廣質量管理。
5.1.2專業技術培訓,目的是通過專業化技術培訓來滿足所在崗位特定要求,更加充分提高業務水平。
5.2培訓的要求:
5.2.1綜合辦公室根據質量體系及法律、法規要求,制定《員工培訓大綱》,報副總經理審批。
5.2.2綜合辦公室根據審批后的《員工培訓大綱》及各部門員工的實際情況,制定《年度培訓計劃》,由管理者副代表審核后,報副總經理審批。
5.2.3公司各部門負責人根據《年度培訓計劃》,組織實施本部門的培訓,并填寫《培訓考核記錄表》。
5.2.4《年度培訓計劃》應包括:
a 培訓項目;
b 培訓內容;
c 培訓參加人員;
d 培訓時間;
5.2.5根據各項培訓結果,綜合辦公室建立相應的《員工培訓檔案》,作出培訓時間、人員具體情況、考核結果的記錄,培訓考核不合格者不得上崗工作。
5.3培訓流程:
5.3.1新招聘員工由綜合辦公室按《員工培訓大綱》要求組織相關部門實施具體考核和崗位基礎培訓,符合崗位要求填寫《員工鑒定表》才可上崗。
5.3.2對于特殊崗位的員工必須接受特殊工種的培訓,持有關證件,在所在主管部門進行鑒定合格后才能正式上崗操作,特殊工作崗位包括:
a 內部質量審核員;
b 財務人員、物業管理員;
c電工、電梯維修工、電梯司機;
5.3.3在質量體系正式開始運行時,按《員工培訓大綱》要求對各類員工的資格作出鑒定,并填寫《員工鑒定表》,將鑒定結果填寫到《員工培訓檔案》中。
5.3.4在質量體系運行以后,每年年初按《員工培訓大綱》對公司員工作一次資格鑒定,并填寫《員工鑒定表》,將鑒定結果填寫到《員工培訓檔案》中。
5.3.5各部門按《年度培訓計劃》的要求分別組織實施培訓,并填寫《培訓考核記錄表》。
5.3.6在物業分承包商范圍內,各崗位員工培訓內容與要求及達標水平應與公司水平一致。
5.4
計劃外的培訓:
5.4.1公司各部門根據公司的實際需求情況,制定計劃外培訓,填寫《培訓計劃修訂申請單》,報副總經理審批后執行。
5.4.2公司鼓勵員工通過自學參加社會專業技術培訓,提高專業技能和質量管理意識,取得有關證明,均記錄在《員工培訓檔案》中。
5.5培訓記錄:
5.5.1每次培訓結束后,負責各種培訓的負責人應填寫《培訓考核記錄表》,交綜合辦公室審查確認,將各次培訓的考試成績登記在《員工培訓檔案》中,并歸檔保存。
5.5.2送外培訓,受培訓人必須填寫《培訓考核記錄表》,并將培訓證書送交綜合辦公室認可,并留下復印件,記入本人的《員工培訓檔案》。
5.6當制定的培訓計劃不能如期執行或需增加、改變培訓內容時,各部門(包括分承包商)可根據實際情況,對年度培訓計劃的相關項目進行修改調整,填寫《培訓計劃修訂申請單》,報副總經理審批后執行。
6.支持性文件與質量記錄:
6.1《年度培訓計劃》ej-qr-qp8.1-01
6.2《員工培訓檔案》ej-qr-qp8.1-02
6.3《培訓考核記錄表》ej-qr-qp8.1-03
6.4《員工鑒定表》ej-qr-qp8.1-04
6.5《培訓計劃修訂申請單》ej-qr-qp8.1-05
6.6《物業管理服務規范行為》ej-wi-qp8.1-01
6.7《物業管理服務規范用語》ej-wi-qp8.1-02
第9篇 物業iso9000社區文化活動管理程序
公 司 程 序 文 件版號: a
修改號: 0
ej-qp4.12社區文化活動頁碼: 1/3
1.目的:
增進住戶與住戶之間、住戶與物業職工之間的友誼,活躍生活氣氛,使住戶更好地了解、支持公司的物業管理工作。
2.適用范圍:
適用于各部門配合綜合辦公室組織住戶開展社區文化建設工作。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.9章
3.2 iso9002標準第4.9章
4.職責:
4.1綜合辦公室每年組織小區活動不少于一次,并制定《社區文化活動工作計劃》。
4.2承辦部門根據《社區文化活動工作計劃》,承辦本部門負責實施的社區文化活動工作。
4.3管理者副代表檢查、督促社區文化活動的實施過程。
5.工作程序:
5.1制訂計劃:
5.1.1綜合辦公室主任與小區家委會根據社會熱點和住戶關心的話題,每年度組織小區活動不少于一次,活動前制定《社區文化活動工作計劃》(以下簡稱計劃)。
5.1.2承辦部門根據活動計劃,討論計劃可行性,并提交《社區文化活動可行性報告》,并修改計劃。
5.1.3綜合辦公室主任匯集《社區文化活動可行性報告》和修改后的計劃,提交公司副總經理審批,批準后方可實施。
5.2實施計劃:
5.2.1各部門根據審批后的計劃,制定本部門所承辦《社區文化活動實施安排》,報管理者副代表審批。
5.2.2活動開展前兩周,物業管理員做好活動內容的宣傳工作;家委會做好參加活動住戶的報名工作;承辦部門做好活動所需器材、錢、物的準備工作和活動現場布置工作。
5.2.3活動開始前兩小時,承辦部門負責人根據《社區文化活動實施安排》安排、檢查各工作人員到位情況,所需設備安置情況。
5.2.4活動開展中,承辦部門負責人協調各活動點的工作,遇到特殊情況及時處理。
5.2.5活動開展后,承辦部門組織住戶有序撤離,保安服務部負責現場清理工作。
5.2.6承辦部門做好社區文化活動的文字、照片、音像的記錄工作。
5.3活動總結:
5.3.1活動結束的兩日內,由管理者副代表召開本次活動總結會,各部門負責人、家委會主任、住戶代表參加。
5.3.2承辦部門主任根據本次活動計劃、記錄,做好總結。
5.3.3各部門負責人討論總結內容,提出應注意事項和應改進方面,記入《社區文化活動總結表》。
5.3.4管理者代表在總結表簽署意見后,由綜合辦公室歸檔收存。本次活動結束。
5.4社區文化建設的常規設置:
5.4.1建立《需重點照顧居民情況表》,隨時為他們提供各種服務。
5.4.2遇國家法定節日,按照《社區文化建設常規設置表》安排各項活動,不執行本程序,只填寫《社區文化活動記錄表》。
5.4.3發生在小區的大事做好記錄。
6.支持性文件與質量記錄:
6.1《社區文化活動工作計劃》 ej-qr-qp4.12-01
6.2《社區文化活動可行性報告》 ej-qr-qp4.12-02
6.3《社區文化活動實施安排》 ej-qr-qp4.12-03
6.4《社區文化活動記錄表》 ej-qr-qp4.12-04
6.5《社區文化活動總結表》 ej-qr-qp4.12-05
6.10《大事記錄表》ej-qr-qp4.12-06
6.7《需重點照顧居民情況表》 ej-qr-qp4.12-07
6
.8《提供為重點照顧居民服務記錄表》ej-qr-qp4.12-08
第10篇 物業管理協會章程廈門市
第一章 總則
第一條 廈門市物業管理協會(以下簡稱“物協”,英文名稱為:*iamen property management association,英文縮寫為:*.p.m.a)是由廈門市從事物業管理的企業和個人依法自愿組成,具有獨立法人資格的行業性社會團體,其一切合法權益受國家法律保護。
第二條 本會的宗旨:以*理論為指導,堅持黨的“一個中心,兩個基本點”的基本路線,堅持實事求是,理論聯系實際的原則,發展廈門市物業管理行業,促進行業的水平提高,為行業內各界服務,維護物業管理企業的合法權益,推動行業健康發展。
第三條 廈門市建設委員會為本會主管部門,本會接受廈門市建設委員會和廈門市民政局的業務指導和監督管理,執行國家、省、市以及行業管理的有關法律、法規、政策。
第四條 本會住所為福建省廈門市。
第二章 業務范圍
第五條 宣傳貫徹有關本行業的方針、政策,在政府與企業之間起橋梁和紐帶作用,協助政府和加強行業管理,制定本行業的道德規范、自律準則和管理標準,向政府反映本行業的建議和要求。
第六條 組織會員對行業的經營、管理以及存在的問題進行調研、探討,向政府提出有關建議。
第七條 組織會員互相交流學習、提高,組織國內外研討會,促進學術和技術交流,舉辦業務培訓,協助企業培訓管理和技術人員,提高企業素質。
第八條 推動行業內外橫向聯合,加強與各省、市及國外物業管理界的合作,為本行業開拓市場。
第九條 協助政府主管部門開展對物業管理的各項工作,承辦政府部門、社會團體或會員單位委托辦理的事項。
第十條 開展各種有償服務的經營活動,為會員企業的管理提供多種服務,創辦有償服務的經濟實體。
第三章 會員
第十一條 會員分單位會員和個人會員。
一、 單位會員
凡在本市從事物業管理的單位及相關單位,承認本章程,自愿申請參加,經批準可成為廈門物協單位會員。
二、 個人會員
熱心物業管理工作,并有一定實踐經驗的專家、學者、社會知名人士或有關部門負責人、承認本章程,自愿參加,經批準可成為廈門物協個人成員。
會員入會由廈門物協常務理事會審批,秘書處辦理入會手續并發給會員證書。
第十二條 會員的權力
一、有選舉權和被選舉權;
二、有權要求廈門物協就企業和行業共同關心的問題開展調查研究;
三、參加廈門物協組織的各項活動,在經濟技術咨詢、業務培訓中享受優惠待遇;
四、優先取得廈門物協的信息及編輯出版的書刊和資料;
五、對廈門物協工作有監督、批評、建議權,有權經過必要程序罷免經選舉產生的領導成員。
第十三條 會員的義務
一、遵守協會章程,執行協會決議,維護協會利益;
二、積極參加協會舉辦的各項活動,承擔協會委托的各項任務;
三、關心協會工作,及時向協會反映情況,提供有關物業管理、企業管理等方面的信息和資料;
四、依照規定按時交納會費。
第十四條 會員有退會自由,退會時應具函通知協會秘書處。會員不履行義務或無故連續兩年不交納會費,視為自動退會。
第四章 組織機構
第十五條 廈門物協的最高權力機構是會員大會,在會員大會閉會期間,由理事會行使會員大會的職權。會員大會每兩年召開一次,其職責是:
一、聽取和審議理事會的工作報告;
二、決定協會的工作方針和任務;
三、制定、修改協會章程;
四、選舉協會理事,組成理事會。
第十六條 每個理事單位推舉代表擔任單位理事,單位理事和個人理事代表共同組成理事會。理事在任期內不能履行職責或發生工作調動以及其它原因需要更換時,由所在單位另行提出理事人選。
第十七條
每屆理事會任期四年,每年召開一次理事會。理事會的職責是:
一、執行會員代表大會的決議;
二、審定協會的工作計劃,討論和決定協會的主要工作;
三、選舉產生會長、副會長,通過會長提名的秘書長、副秘書長人選,聘請顧問。會長、副會長可連選連任,連任期原則上不超過兩屆。因特殊情況需延長任期的,須經會員大會三分之二以上會員表決通過,報業務主管單位審查并經社團登記管理機關批準同意后方可任職;
四、向會員大會報告工作;
五、審查、接納新會員;
六、籌備召開會員大會。
第十八條 理事會每年召開一次,必要時可臨時召集。
第十九條 常務理事會由理事會選舉產生。理事會閉會期間,協會的主要工作由常務理事會討論決定,并組織實施。常務理事會下設秘書處。秘書處是常務理事會的辦事機構,由秘書長主持日常工作,副秘書長協助。秘書處設必要的工作部門。
第二十條 物協將根據需要,增設若干專業委員會。
第五章 經 費
第二十一條 經費來源
一、會員交納的會費;
二、有關單位的撥款;
三、有償服務收入、業務咨詢、培訓收入;
四、單位、團體、個人捐款和資助。
第二十二條 經費支出
一、日常小會、會議、接待、差旅費用;
二、宣傳、信息資料、刊物、印刷、授課、課題研究、合作交流等費用;
三、辦公費用及工作人員的工資、勞保、福利等開支費用。
第二十三條 經費管理
一、嚴格執行國家財務制度和財經紀律;
二、配備專職財務人員;
三、一般項目開支由秘書長審批,大項目開支由會長審批;
四、每年定期公布收支情況,并接受監督審查。
本團體工作人員的工資和保險、福利待遇,參照國家對事業單位的有關規定執行。
第六章 協會終止
第二十五條 協會因故必須終止需按下列程序進行;
一、理事會研究提出,經會員代表大會討論通過,作出決議;
二、對協會現有的財產、債權、債務進行清算核實,并按有關規定處理;
三、協會終止決議及其財產、債權清理文件等資料報主管部門批準后,向原登記管理機關注銷。
第七章 附 則
第11篇 區政府大廈物業管理人力規劃
管理處組織架構
一、管理處組織架構描述:
1、**區政府大廈組織架構的設置原則是精簡高效、一專多能,采用管理處主任負責制,簽訂經營責任書,由**物業公司全權領導。
2、管理處各崗位所需人力資源配置實行**物業管理公司供應下的完全雙向選擇,以保證管理處經理建立一支高效、協調的團隊。
3、管理處內部采用直線職能制,盡量減少管理環節,提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
二、管理體系及組織架構
物料管理
一個企業物業管理工作的質量水平的高低,主要表現在企業對人、財、物的有效控制,在加強人員組織架構設計,分工合理的基礎上,加強物料耗材的采購、領用、報廢等各環節控制,嚴格按照iso9001(2000)工作標準,制定工作流程。從對物料使用、申購、采購、入庫等方面進行層層把關,分級量化管理,對質量、數量、情況定期進行市場調研、倉庫盤點、報廢檢驗,確保物業管理物料的采購渠道暢通、質量過硬,是實現物業管理服務目標的基礎工作。
物料采購流程圖:(略)
第12篇 港式物業管理專題介紹5
五、業主參與大廈管理的形式
當業主購買多層建筑物的單位時,亦同時擁有該大廈不可分割的業權份數,因此參與該大廈的日常管理應該是業主的基本權力。在香港,業主參與大廈管理形式通常有三種:即業主委員會、業主立案法團及互助委員會。
(一)業主委員會
通常大廈公契里都列明了業主委員會的組成方法及動作程序。因此,其權利與責任同樣來源于大廈公契。委員會的任務主要是協助加強各業主與管理者的溝通,并就大廈管理的重要事宜向物業經理提供意見及作出建議。
管理者通常有責任在大廈入伙一年之后召開業主大會,并選舉產生業主委員會。此后業主委員會須每年召開一次大會,每次召開大會及討論內容均須按一定的民主程序進行。業主委員會通常包括主席、副主席、秘書等職位,并且所有會議須有詳細記錄及保存在一個固定地方可供其他業主查閱。業主委員會通常不少于五名成員(依大廈單位個數而定),任期為每三年一屆。除了每年召開年會以外,亦應該按管理者的要求,隨時召開會議。至于業主委員會的權限可大到召開全體業主大會,如大會通過多數決議案后,可給管理者三個月書面通知而終止管理公司的服務。但是通常在大廈入伙后的頭兩年,業主委員會是不可發出類似的終止通知的,業主委員會具體權限還看大廈公契是如何規定的。
(二)業主立案法團
業主立案法團是根據《建筑物管理條例》規定而成立的獨立法人組織,具有法人地位、資格及訴訟權力。所以法團在法律上代表所有業主管理該物業的公共地方與設施,可以任免物業經理或物業管理公司及監督其工作表現。
成立法團的第一步就是召開業主大會,并選出管理委員會,然后再由委員當中選出一名管理委員會主席,如公契有規定還須選出一名副主席,另外還要選出一名司庫與一名秘書(但這兩個職位不一定要由委員擔任)。管理委員會成立后28天之內,必須按照條例向土地注冊處處長申請并把各業主注冊后方成為法團。有了業主立案法團,各業主在該建筑物所享有的權利、權力、特權及所負責任等就都交給了法團去運用及執行。
事實上,法團是透過管理委員會代表業主處理一切有關他們利益的事情,而管理委員會將用類似公司董事局的方式處理法團事務。根據規定,法團須于成立之日15個月內召開法團的第一周年大會,其后每年須召開業主周年大會一次。管理委員會亦須至少每三個月開會一次,管理委員會必須容許業主或業主書面授權人士在合理時間內審查帳目,并且須定期向業主報告處理法團事務的經過。與業主委員會相比,法團的權能要大得多,而且能更好地代表物業主的利益,因此在1993年頒發的《建筑物管理條例》中就已規定,一座大廈如成立了業主立案法團,那么該法團所屬的管理委員會將取代已有的業主委員會,也就是說兩種形式不可以同時在一座大廈里存在。
(三)互助委員會
互助委員會是由大廈住客(包括業主與租客)組成的志愿組織,其基本目標是使各住戶發揚睦鄰精神、團結互愛、提高責任感以及改善大廈內的治安居住環境和在一定程度上執行樓宇管理工作。互助委員會最少要有三人,即主席、秘書及司庫各一名,由居民自行選出,然后向政務總署提出申請,獲批準后即告成立。由于互助委員會是由業主及租客自發成立的組織,其活動一般不可以使用管理費,而主要是向社會團體、商戶、賽馬會、市政局及政務署等申請贊助。
另外須指出的是互助委員會的形式主要被香港“居者有其屋”及“公共屋村”所廣泛采用。居者有其屋是政府以優惠價錢賣給低薪階層的房屋;公共屋村是政府以優惠租金租給那些住房特困人士的房屋。這些房屋通通由香港房屋委員會管理,因此,也是由房屋委員會來聘請專業物業管理公司來管理這些物業,通常一個管理合約期為兩年,互助委員會的意見對物業管理公司能否在合約期滿后得到政府的續約也有相當的影響作用。
與業主立案法團相比,互助委員會對大廈管理的參與相對較少,而其相當多的精力都用于組織各種消閑康樂活動,聯絡居民感情及增加他們對屋村的歸屬感。另外,每個屋村可以成立多個互助委員會(每座大廈一個),但如組織立案法團則只能成立一個法團。理論上講,法團與互助委員會是可以在一個屋村里同時存在的。
目前在國內由外商管理的高檔外銷物業中,已開始引用港式的大廈公契,但業主能夠參與大廈管理的形式僅限于業主委員會,政府還沒有相應的法律或條例來支持及接受業主立案法團的成立。
