物業管理公司簡介材料（十二篇）

發布時間：2024-01-11 07:05:02 查看人數：82

物業管理公司簡介材料

第1篇物業管理公司簡介材料

物業管理公司簡介

**市**物業管理有限公司成立于2000年,注冊資金100萬,是具有三級資質的物業管理服務企業;公司成立后建立了規范的管理制度,設立了各部門、各崗位職責制度和客服中心、清潔綠化、秩序維護巡查、水電維修、財務等各項管理制度,從而提高了工作效率;隨著制度化的形成,促進了持續的發展勢頭;在公司領導的帶領下,員工愛崗敬業,無私奉獻,隊伍綜合素質逐步提高,服務理念、服務意識也不斷加強,公司管理層及骨干員工都具有超前的服務理念和服務意識;曾管理服務過多種類型物業,如電子科技大學**學院、**居、**花園、**教師樓、**華庭、**花園、**居、**苑、**山莊、**花園、**花園、**苑等,而**坊、**雅筑也即將進駐收樓。

公司以'規范管理,優質服務,品牌經營,業主滿意'為目標;'樹立形象、打造品牌、拓展市場'是公司宗旨;公司堅持'務實、求精、效益、創新'的質量管理方針,以人為本,奉行'以客戶為關注焦點'的服務宗旨;公司始終圍繞客戶的需求和期望開展物業管理服務工作;通過系列的物業服務確保滿足客戶當前和未來的期望,并努力超越客戶的期望。

第2篇物業公司質量管理部副總監崗位說明書

部門:質量管理部部門主管職位:副總監

職位:副總監直屬上司職位:總經理

管轄人數:6

主要工作職責:

1.負責質量工作,包括組織服務質量監督、qe體系運作、創優等品質管理工作。

2.負責建立和發展公司服務質量考核制度,并組織實施和作出評價。

3.組織半年一度的業戶滿意度調查,受理業戶升級投訴。

4.負責對各項目發生的重大事故的組織調查分析及處理工作。

5.規劃公司物業服務質量整體改進和提升計劃,并組織落實。

6.組織項目業務檢查、項目月度、季度、年度考核工作。

7.監督、指導、檢查、考核各項目物業服務的日常管理工作。

8.負責組織新項目籌建工作。

9.督導并協助承判商改善服務質量,建立完善的質量管理制度。

10.負責初審各項目年度預算。

11.完成公司領導交辦的相關工作。

工作經驗及技能(即入職要求):

學歷:本科以上

知識:物業管理專業知識、企業管理知識和法律法規知識

技能/才能:文字表達和溝通技能

相關工作經驗及年資:物業管理相關專業、企業管理專業本科以上學歷;受過物業管理經理培訓、法律法規等方面的培訓;5年以上物業管理服務品質控制相關工作經驗;熟悉物業管理企業服務、收費標準及物業管理法律法規,熟悉物業示范項目達標考評工作及iso體系運行,熟悉物業管理企業考核與品質控制方法,熟練使用辦公軟件;具優秀的領導能力、組織能力和溝通、協調能力。

第3篇小區物業管理經費構成測算

一、居住小區物業管理經費的來源

居住小區物業管理費是指物業管理單位接受物業產權人、使用人委托對居住小區內的房屋及其設備、專用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。為了規范居住小區物業管理服務收費行為,維護正常收費秩序,促進物業管理事業健康發展,國家計委、建設部1996年2月9 日聯合頒布了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”)。為了貫徹“暫行辦法”各地根據自己的具體情況先后制定了《實施細則》和具體的收費標準。

居住小區物業管理收費是住宅商品化的產物,是對以往單純靠政府撥款、單位補貼的被動居面的重大改革。在目前我國廣大居民的收入水平相對較低,還不能承受較高的費用,特別是我國長期實行住宅福利制度,一些居民對收取多項的管理費用,心理準備不足。因此, 居住小區物業管理收費,是一個政策性很強,又十分復雜的問題。一方面,它關系到住房改革深入發展的問題,另方面,又涉及到廣大居民的經濟利益問題。因此,制定合理的收費標準,確保穩定的資金來原,是居住小區物業管理企業必須作好又十分棘手的問題。

要解決住室小區的管理經費問題,需要建立多渠道、多層次的籌集物業管理費機制。物業管理經費來源主要有:

1.定期收取物業管理服務費;

2.小區維修養護專項基金;

3.一業為主,多種經營的收入;

4.依靠政府的政策和一定資金的扶持;

5.開發單位給予一定的支持。

現簡單分述為下:

1.定期收取物業管理服務費。經物價部門批準,物業管理企業可以定期向住宅小區內的單位和居民收取一定數量的物業管理服務費。

物業管理服務費是指物業管理單位接受物業產權人、使用人委托對小區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。

在物業管理經費的籌集中,物業管理服務收費應是物業管理經費的穩定的主要來源。

2.小區維修養護專項基金。小區維修養護專項基金(以下簡稱維修基金)是指用于小區共用部位、共用設施設備的更新與大、中修基金。這些費用一旦需要支出,數額巨大,單靠日常管理收費無法負擔。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地對這項基金的名稱和繳納方法不盡一致,但都明確住宅小區實行物業管理應設立專項維修基金。

維修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的,分以下兩種情況:

(1)公有住房出售后維修基金的收取

公有住房出售后,維修基金由售房單位和業主(購房人)雙向籌集。

①由售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上,多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。

②由業主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業主購房時一次性收取一定數額的維修基金,其具體標準由當地政府確定。如北京市規定,1997年公有住房出售后維修基金的交納標準為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業主按月、按季或按年分次交納一定數額的維修基金。

(2)商品房出售后維修基金的收取

商品房出售后,維修基金由開發建設單位和業主(購房人)雙向籌集。

①在房屋銷售階段,建設單位可按住宅的綜合造價提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規定,多層住宅提取2%,高層住宅提取3%。

②由業主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業主購房后,在辦理簽約、入戶手續時一次性繳納維修基金。其具體標準為購房款的1%或建筑成本價的1.5%每平方米提取。分次籌集是指事先將維修基金計入物業管理費,然后逐月從收取的物業管理費中按一定比例(如15 %)提取并歸集到維修基金中去。

不管是公有住房出售后,還是商品房出售后,如遇某些重大原因,維修基金不敷使用時 ,經業主委員會研究決定,還可臨時向業主籌集。

(3)維修基金的使用與管理

維修基金必須?？顚Ｓ?只能用于物業共用部位和共用設施、設備的更新與大、中修。因此,必須加強對維修基金使用的管理。

維修基金歸全體業主所有,經業主委員會批準,委托物業管理企業實際操作使用。在業主委員會未成立前,可由政府主管部門負責管理。維修基金收繳后,應專戶存入指定銀行,在需要使用時,由物業管理企業提出使用計劃與預算,報業主委員會批準;在使用過程中, 接受業主

委員會和銀行的監督檢查。需要注意的是,一般不宜由物業管理企業直接掌管這項基金,因為這筆基金是永久存在的,而物業管理企業只是受業主委員會委托在一定時間內管理該物業。為了防止物業管理企業的短期行為,或是因解聘該企業而影響這項基金的安全,必須由業主委員會負責該基金的使用,做到專款專用,防止挪作他用。

維修基金的突出特點就是它數額巨大并可以持續使用,因此應在保證安全的基礎上,爭取產生最大的增值收益,如購買國庫券、債券等。產生的利息及收益一方面用于物業的更新維修,一方面也可彌補日常管理費用的不足。

3.一業為主,多種經營的收入。在不向政府要錢,不增加居民的經濟負擔情況下,物業管理企業可根據自身的情況,積極開辦多種經濟實體,開展多種經營,創造經濟效益,以業養業,補充小區物業管理經費不足。如組建工程隊,完善住宅小區配套建設,建小區圍墻、自行車棚、車庫、鋪設甬路,建停車場等。組建裝修隊對新樓統一管理,統一裝修,開辦商店、餐飲、健身房、美容美發廳等。這些經濟實體既為小區內住用人服務,也向社會承接業務,用多種經營取得的部分利潤,彌補管理經費的不足,實現以業養業的目的。

物業管理企業開展多種經營的收入和利潤,從性質上講屬于物業管理企業的收入和經營利潤。同時,其收入和利潤事先也無法準確的測算和預計。因此,這種收入和利潤并不屬于物業管理經費穩定的來源。這里之所以將物業管理企業開展多種經營的部分利潤(注意,只是部分利潤)也做為物業管理經費的來源之一,主要是考慮目前我國市場經濟體制尚不完善,從推動物業管理的運作和人民群眾經濟承受能力的實際出發,而提出的在一定時期內帶有較強過渡色彩的措施。

4.依靠政府多方面的扶持。考慮到目前我國的實際情況,廣大居民的收入水平和低租金的住房政策,小區管理經費完全由住戶負擔,尚有較大困難。因此,為推動物業管理的發展和住房制度的改革,政府還在多方面對物業管理給予大力扶持。

目前,政府對物業管理的扶持主要體現在制定相關的政策和給予一定的資金支持,包括 :

1.制定住宅小區物業管理服務收費方法和標準,加強對收費的管理。

2.規定對房改住房的電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設施設備的運行、維護和更新等費用仍由使用人所在單位支付,以減輕使用人的負擔。

3.規定物業管理企業可享受國家對第三產業的優惠政策,在開展多種經營中可適當減免部分稅金等。

4.劃撥一定的城市建設維護費用于小區共用部位、共用設施設備的維護管理,以減輕小區日常管理費用的負擔。如北京市規定,小區內道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路和埋設在道路下的市政排水設施,由市政工程管理部門負責維護、管理;對小區內供電、供熱、供氣等市政設施也做了相應的規定,由市政各相應部門承擔一定的維護、管理責任和費用。

5.開發建設單位給予一定的支持。開發建設單位的支持主要體現在以優惠的方式提供一定數量的管理用戶和經營性配套商業用戶。有以下2種優惠方式:

按成本價出售。如有的城市規定,開發建設單位將規劃建設的專業管理用戶和小區住宅總建筑面積的0.5%~1%作為商業網點房,按建筑成本價出售。物業管理企業利用商業網點用房開展方便住宅小區內居民生活的各項服務,由物業管理企業統一經營管理,經營收入用于小區物業管理。

6.以成本租金租用。這是指對經營性商業用房采取不全出售的辦法,物業管理企業以成本租金租用,再以市場租金標準租出,其租金差額部分用于小區物業管理。

隨著市場經濟體制的建立和完善,以及人民群眾收入水平的逐步提高,政府的扶持和開發建設單位的支持將逐漸減小力度,但在現階段,這還是十分必要的。即使在完善的市場經濟體制下,由于住宅帶有社會保障性的特點,對中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一定的扶持;而開發建設單位為了自身的聲譽和經濟效益,對所建造的住宅日后的物業管理也會給予必要的支持。

二、居住小區物業管理服務收費原則

《暫行辦法》特別對收費原則作出以下規定:物業管理單位開展正當物業管理服務收費應當遵循合理、公開及與物業產權人、使用人的承受能力相適應的原則。同時抽出,國家鼓勵物業管理收費應當根據所提供服務的性質、特點等情況,分別實行政府一定價、政府指導價和經營者定價。

1.實行政府定價、政府指導價。為物業產權人、使用人提供的公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等具有公共性的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質的服務收費,實行政府定價或政府指導價。

其中對普通住宅提供的公眾代辦性質的服務實行政府定價。如北京市規定對水、電、房租、煤氣、衛生5費統收服務費標準為每月每戶1元。對高級公寓、別墅區等高標準住宅小區提供的公眾代辦性服務實行政府指導價。

實行政府定價和政府指導價的物業管理服務收費標準,由物業管理企業根據實際提供的服務項目和各項費用開支情況,向物價部門申報,由物價部門征求物業管理行

政主管部門意見后,以獨立小區為單位核定。實行政府指導價的物業管理企業可在政府指導價格規定幅度內確定具體收費標準。

2.實行經營者定價。凡屬為物業產權人、使用人個別需求提供的特約服務,除政府物價部門規定有統一收費標準者外,服務收費實行經營者定價。特約服務包括房屋裝修、家電修理、居室清潔、代購商品、找醫送藥、看護病人、接送子女上學等。

實行經營者定價的物業管理服務收費標準由物業管理企業與小區業主委員會或產權人代表、使用人代表協商議定,并應將收費項目和收費標準向當地物價部門備案。

特約服務是應某些住戶的特殊需要而開設的。特約服務費用的收取應該按“誰受益,誰付錢”的原則。其收費標準相對較鎬,各地情況不一,服務標準也不一樣,難以統一。

三、居住小區物業管理公共性服務收費的費用構成與測算方法

(一)居住小區公共性收費的費用構成

“暫行辦法”第八條對居住小區公共性服務收費的費用構成,作了如下的規定:

1.管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費;

2.公共設施、設備日常運行、維修及保養費;

3.綠化管理費;

4.清潔衛生費;

5.保安費;

6.辦公費;

7.物業管理單位固定資產折舊費。

8.法定稅費;

其中第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物質損耗補償和其它費用開支。

物業管理服務收費的利潤率暫由各省、自治區、直轄市政府物價主管部門根據本地區實際情況確定。

此外,對實行物業保險的住宅小區,還應包括投保財產保險(如火險、災害險等)及各種責任保險的支出。

(二)居住小區公共性服務收費標準測算原則

居住小區公共性服務收費標準因服務的檔次、居民收入的水平以及各地的物價不同,其收費標準“暫行辦法”要求各地物價、物業管行政主管部門要密切配合,共同做好“暫行辦法”的實施工作。

第4篇新城物業管理整體設想及策劃

新城國際物業管理整體設想及策劃

一、物業管理的定位

【**新城國際】由杭州****地產有限公司開發建設,位于杭州市錢江新城內,東至富春江路,南臨慶春東路,西與錢江路,北依錢潮路。物業類型由高層住宅、商鋪、商場綜合辦公樓組成,總用地面積59152平方米,總建筑面積184972.27平方米,總戶數736戶。

在今后的物業管理中,我們將倡導以人為本的服務理念,融入星級酒店的服務方式,努力將酒店式服務體現在物業管理服務的各個區域、各個時段和各個環節,貫穿于物業管理服務的全過程。我們將利用園區的一切資源和能力向業主提供力所能及的服務。除物業管理一般的活動外,充分考慮物業的情況,以豐富的布置、多彩的主題活動、繽紛的氛圍,組織一些不同主題的沙龍、晚會,是業主與業主之間溝通交流的新天地。同時,始終遵循'可持續發展'與'人與自然和諧相處'的生態價值觀,倡導綠色、環保、生態、節能的生活方式,倡導環保裝修、實行垃圾分類處理并輔以節水、節能及社區綠化等措施,營造一個安全、文明的健康園區。

我們要使園區內的各項硬件配套設施充分利用,同時加強園區軟環境的建設,務求通過我們的管理與服務,使業主的需求都能得到滿足,并使園區的各項配套設施都能做到'物盡其用',不使開發商的投資有絲毫的浪費。

二、管理目標

一年內達到杭州市物業管理行業規范服務達標考核標準。

兩年內達到杭州市物業管理優秀示范小區、大廈標準。

三年內達到全國物業管理優秀示范小區、大廈標準。

業主和使用人對物業管理服務的綜合滿意率達到95%以上。

三、管理模式

在【**新城國際】的管理中,我們擬采用事業部的管理模式,實行經理負責制。由物業經理總體負責管理處各項日常事務和對外協調、聯絡工作。下設綜合管理部、客戶服務中心、工程部、保安部,根據不同物業類型開展有針對性的服務工作。

四、管理特色

人員管理

1、一站式服務--業主只需將他的需求告訴綠城物業【宋都新城國際】物業管理處的任何一位員工,都將迅速進入一套嚴密、高效的處理程序,以期為業主提供最為便捷之服務。

2、零打擾服務--綠城物業員工各項工作的開展,以盡可能不打擾業主正常工作與休息為基礎,努力實現零打擾。

氛圍管理

針對本物業的特點,綠城物業擬從外圍著手,由外及里,開展'氛圍營造'工程。突出高檔、簡潔的氛圍;保安形象和禮貌禮儀的高標準要求,借以提升外部形象;有序的車輛行駛、停放管理;到位、凸顯文化氣息和綠化點綴并不斷更新等等。

設立客戶服務中心

結合【**新城國際】的物業實際情況,設置客戶服務中心,提供12小時服務,做到業主需求、意見和建議的收集、處理、反饋、回訪渠道暢通,使客服中心真正成為物業管理服務的窗口。

物業交付特色

【**新城國際】總建筑面積為184972.27平方米,總戶數為736戶,物業為一次性集中交付,只有在大量的人力和物力的支持下,交付的各項工作才能順利完成。結合我司春江花月、上海綠城等大型樓盤交付的經驗,在物業交付前做好充分準備,編制詳細的交付方案,并將得到公司的大力支持。在【**新城國際】交付時公司將抽調大批工作人員協助交付,這將是【**新城國際】交付順利完成的重要保證。

五、管理措施

我司通過對【**新城國際】的實地踏勘以及對該園區基礎資料的掌握、周邊基礎配套與地理環境的分析,結合園區不同物業類型的特色,認為在今后【**新城國際】的物業管理服務中,尤其要抓好以下幾個重點工作。

強調安全第一和預防為主的原則。

(一)安全管理是住宅及辦公樓物業管理工作的重中之重。園區的安全保衛工作,不僅涉及業主的財產及人生安全,還涉及客戶的商業機密。由于本物業的物業類型豐富,我們將對不同類型物業采取不同的保安模式。

(二)園區的安全管理主要包括三個方面,一是消防安全,二是治安防范,三是及時處理各類突發事件。

1、在消防安全方面,強調預防為主,防大于治,不斷消除和整治各種消防隱患。

2、在治安防范方面,根據園區特點,從全面布防、全員防范的觀點出發,利用技防硬件,走'人防、技防'相結合的路線,將可能出現的治安問題杜絕在萌芽狀態。

3、在應急事件處理方面,做到有預見性、有方案、有組織、有演練,做到處事不驚、處驚不亂、應對有方,通過突發事件和異常情況處理方案的編制,防患于未來。

維護住宅的私密性,保障辦公樓的機密性。

(一)周密策劃,充分利用我司接管多種物業的管理經驗,參照國內外先進的管理模式,拓展思路,制訂出適合本園區特點的管理制度和方案。

(二)在加強員工職業素質訓練的基礎上,加強思想教育,樹立員工的保密意識、維護寫字樓業主形象意識和為業主服務的意識,提升高檔物業的形象。

(三)加強園區管理,創造有序的住宅生活環境,營造親切、嚴謹、開放、通達的辦公氛圍。

做好設施設備的日常維修養護,確保正常運行。

(一)建立一支穩定的高素質的工程技術人員隊伍。擬采取公司內部選派和外部招聘相結合的方式,由專業人員組成工程部,做好設施設備的日常維修養護服務和有償維修服務。

(二)建立技術設備資料檔案庫,完善接管驗收程序,收集必要的圖紙資料,為后期工作奠定基礎。此外,通過工程技術人員早期介入的形式,提前熟悉設施設備與管線。

(三)充分利用公司工程技術力量。經過多年的運作,我司已經成立了工程技術部和維修中心,并已和多家專業公司建立了長期合作的關系。在寫字樓的日常管理中,我司將充分利用公司的工程技術力量和外部資源,進一步降低日常維修養護的成本。

專業保潔,創建整潔的環境

(一)當今社會,人們日益注重空氣質量與環境指標。因此,保潔工作是園區形象的重要體現,關乎園區的外在形象,直接影響業主的生活與工作狀態。整潔的環境不僅是健康的需要,還能使人賞心悅目,提高工作效率。

(二)做好前期'開荒'。在園區交付前一個月左右,我司將從公司保潔中心抽調專業人員,協助管理處做好園區'開荒'工作,為以后的日常保潔打下良好的基礎。

(三)嚴格執行服務計劃,落實各項檢查制度。我們將根據園區具體情況,制訂詳盡的作業計劃,詳細規定保潔標準和頻次。

兼顧局部與全體、動態與靜態的管理與服務

(一)由于本園區物業類型的特殊性,我們在為辦公樓業主提供完善服務的同時,也要為住宅業主提供溫馨、舒

適、安全的生活環境。

(二)針對住宅、辦公樓的功能不同,進行服務上的合理分割,設立住宅與辦公樓服務區,保持相對獨立。保證住宅區域的舒適、安靜和辦公樓區域的專業、高效。

(三)在對園區配套設施的利用上,也要根據物業區域的不同,有效利用、合理使用。

完善配套服務,強化服務質量。

(一)為增強辦公樓的服務功能,滿足住宅區域業主的需要,在今后的管理中,我司除充分利用園區原有配套外,還將不斷完善各種配套服務,給園區業主提供便利。

(二)拓寬服務內容,滿足各類業主的需求。為業主解決日常生活問題,我司還將提供委托代辦服務,如:代訂機票、車票,代理房屋租賃與轉讓,個人行李托運,出租車預約服務,代訂報刊雜志、鐘點工、洗衣服務等。

第5篇永安物業管理公司經營理念內容

永安物業管理公司經營理念:

中等收費、高標準服務:公司承諾在整個行業中保持中等收費標準,絕不低價的惡性競爭,也不追求高標準收費,保持合理的收費標準;把更多的實惠讓給客戶,讓客戶物有所值;為客戶提供高標準的服務,讓客戶滿意是我們的追求。

以質量立足市場:以高標準質量服務立足市場,并不斷的超越市場服務,使九洲物業獲得市場的認同。

以品牌延續市場:要做就要做好,要做就要做精,并樹立良好的市場口碑和“一諾千金”的社會信譽。

企業管理理念:

用人理念:人盡其材,職以能分。

市場理念:市場就是我們的立足點,沒有市場,其他一切都無從談起。

品位理念:品牌是客戶用心托起來的。

崗位理念:

對自己工作目標要求的高低與自己對企業的忠誠度成正比。

“想干與不想干”是“德”的問題;“會干與不會干”是“才”的問題;“能干與不能干”是“創新”的問題。

面對業主的一線員工表現如何,決定了企業在市場中的成敗。

服務理念:

親情服務:物業管理不是無所不能,但要竭盡所能;

到位服務:想業主未想之前,做業主未做之前;

細微服務:物業管理無小事;

員工座右銘:

將小事做成精品。

將細節做到極至。

將投訴做成驚喜。

時刻提醒:

天天做小事,件件非小事。

干部不引導,員工無目標。

投入業主的需求,才產出業。

第6篇物業管理者代表職務說明書

物業公司管理者代表職務說明書

管理者代表職務說明:

1組織相關部門具體落實質量目標的細化分解,及時向經理匯報質量管理體系的運行情況。

2 組織并協調質量管理體系的建立、實施、維持和改進,以保證質量管理體系符合iso9001:2000標準。

3監督相關部門質量管理體系的運行情況。

4負責組織收集行業最新發展動態及同行的先進管理方法。

5負責《質量手冊》、《程序文件》的審核。

6參與公司重大質量活動。主持內部質量審核,確定內部質量審核組長,制訂年度審核計劃。

7負責制定管理評審報告,對管理評審中出現的重大不合格組織進行糾正。

8組織編制公司年度管理服務質量計劃。

9負責就質量管理體系相關的事宜與外部聯絡。

第7篇 x佳園日常物業管理內容

南湖佳園日常物業管理內容

1.秩序維護

根據園區面積及實際情況,結合實際的管理經驗,利用人防與技防結合的方式進行園區的秩序維護管理。

園區面積1.9萬平方米,管理面積較小,小區的秩維管理設有固定崗、巡邏崗。小區主出入口一個設固定崗,二十四小時值守,來訪人員必須到門衛室登記,經門衛通知業主,取得聯系并經業主同意后方可進入園區。對進出園區的裝修等勞務人員實行登記管理。白天加強固定崗管理力度,注重進出人員和車輛的詢問和登記。

由于園區面積較小,秩維人員巡邏時可以看到整個園區,所以在園區中固定崗設立一人,巡邏人員設一人。

門崗人員應保證出入口暢通,確保無閑雜人員進入,大件物品進出時應檢查、登記。巡邏人員按規定線路定時巡邏,對整個園區公共部位的秩序維護、消防等進行維護和管理。重點區域、重點部位增加巡邏次數。在巡視過程中對園區內的車輛進行引導,使其有序通行和停放。夜間巡邏人員增加巡邏次數,無離崗現象發生。

秩維人員負責做好'防火、防盜、防暴、防破壞的四防工作。定期宣傳消防知識,使業主時時注意防火、防盜。定期檢查消防設施的完好情況,熟悉各消防施設的使用方法、分布位置,掌握突發事件的應急預案,如遇到緊急情況時應采取相應的應急方案,并及時報告相關部門(公安、消防等),在相關部門人員沒到場之前應采取有效措施保持好現場或組織疏散人群,盡量協助、配合相關部門處理好相關事宜。

車輛管理方面,秩維人員分清職責范圍,認真執守、盡職盡責,未經許可園區內禁止外來機動車輛進入。秩維員對進入園區的車輛進行指揮和疏通。停放在園區的車輛應停放有序,非機動車擺放整齊。

園區內禁止鳴笛、禁止練車、限速行駛。

2.環境管理

公共區域由保潔員循環保潔,主要包括道路、綠地、樓梯通道、電梯轎箱、公共玻璃、垃圾中轉站等。

標準:道路無明顯污跡、雜物、積水等;垃圾中轉站、垃圾桶內垃圾不散裝,無超載、無強異味、無污水橫流;電梯轎箱擦拭干凈、無油跡、無粘貼小廣告現象;樓梯通道定期拖洗,無廢舊物占道現象;花草、樹木養護,適時灌溉,定期施肥、除蟲、剪枝,及時補種,保持優美的綠化環境。根據園區實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。垃圾箱及垃圾中轉站定期清潔、消毒。對清潔過程中有安全隱患或造成使用不便處,應設有明顯標識或采取有效防范措施。

道路、綠地等每日循環保潔;共用部位玻璃每月清潔1次;路燈、樓道燈每季度清潔1次;樓道每日清掃1次,半月拖洗1次;樓梯扶手每周擦洗2次;雨、雪天氣及時清除區內主要道路積水、積雪。

保潔人員在保潔時間內協助秩序維護員協查本區域內的情況。負責對本區域內的公共設備故障情況的報修和檢查。

3.維修、養護管理

沈鐵南湖佳園的房屋維修養護及設施、設備的管理、維護將堅持'管養合一'的原則,制定合理的養護計劃,建立和健全科學的規章制度,切實做到業主滿意。將制定出《公共設施日常維修計劃及實施方案》、《房屋共用部位維修養護計劃及實施方案》。

對共用設施設備定期組織巡查,做好巡查記錄,明確責任人。操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范,保證設施設備運行正常。

消防設施應配備完好,位置適當,可隨時啟用,如有設備老化及時更新。設備房保持整潔、通風,無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。路燈、樓道燈等公共設施、設備正常使用,完好率不低于93%。確保雨水、污水管道保持通暢,相關設施無破損。容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施,對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

協調處理各項維修計劃、裝修疑難事件;定期巡視各設備房,檢查各類設備的運轉情況,并發現異常及時采取有效措施。

4.檔案管理

公司的檔案由主任負責管理,主要包括檔案的收集、整理、編排、保存。檔案資料的內容包括從接管驗收時接手的資料、證件等到施實管理工作中形成的具有參考利用價值的文件材料和相關工作記錄等。檔案保存時注意防潮、防蟲、防破損。管理時應按檔案類型等做統一分類,做有序編排,設目錄大綱,以便查找。

檔案保編排有序,裝訂整齊,目錄清楚。

作廢文件須經有關領導批準并加蓋作廢章后方能銷毀。

保持文件的清楚、干凈、無蟲咬,每年對公司的檔案文件進行一次全面清查,每季進行一次部門文件抽查,確保文件資料的完整。

檔案借閱時嚴格遵守借閱時間及規定,注意公司的保密文件不外漏,在有人借閱時應提醒借閱人按時歸還并保證借閱的資料完整無損壞。

5.物業服務質量標準

公共秩序維護:實行24小時值班制。負責維護園區內秩序,制定巡視和值班制度,嚴格控制外來人員進入小區,配合公安機關預防和處理治安案件。

保潔:'五定'即定人、定地點、定時間、定任務、定質量。'六無'即無垃圾污物、無人畜糞便、無磚瓦石塊、無碎紙皮核、無污水贓物、無明顯糞跡和浮土。'七凈'即路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹根草坪凈、樓梯凈、單元門口凈。

綠化:定期栽種補綠、定期對小區內樹木、草坪及爬藤等澆水、施肥、除雜草、修剪、除病蟲。讓業主擁有一個'綠、凈、美、安'的生活環境。

維修:熱情接待業主報修,做到維修及時,保證質量,態度認真。維修期間不準吃、拿、卡、要;不準超標準收費;全心全意為業主服務。

第8篇物業區空置房管理程序

物業轄區空置房管理程序

1.0目的

規范空置房的管理工作,確保空置房管理的質量。

2.0適用范圍

適用于各物業服務中心已接管的空置房的管理。

3.0職責

3.1客戶服務部經理負責空置房管理的組織、監督工作。

3.2客戶服務員負責依據本規程實施空置房的日常管理工作。

3.3物業服務中心客戶服務部負責保管空置房的鑰匙,清潔或其他人員需領用時,應填寫《借用鑰匙登記表》。

4.0程序要點

4.1空置房的定義:指未出售及業主尚未收房的已接管的房屋。

4.2空置房的登記建檔與收費

4.2.1經物業服務中心接管的空置房由客戶服務部經理安排專人進行登記造冊。

4.2.2每月底客服助理查驗《業主/住戶入伙情況一覽表》,對業主/住戶入住情況進行統計,將空置房登記在《空置房統計表》內,每月5日前報物業服務中心主任審核。

4.2.3空置房管理費用征收方法:按物業管理服務費收費標準的90%(扣除衛生費)向房地產開發公司或未收樓業主(指已通知收樓但因業主本人原因未及時收樓)計征物業管理服務費。

4.3空置房的巡查、維護

4.3.1空置房由客戶服務部進行日常管理。由物業服務中心客戶服務部經理安排專人每月對空置單位的主體結構、屋面與地面、電氣、水系統、衛生間、消防、附屬工程等項目進行巡查一遍并填寫《服務質量檢查記錄表》。發現問題及時通知相關部門處理。

4.3.2 發現問題,屬保修期內,及時與開發公司聯系,協助解決;不屬保修項目應及時與物業服務中心設備維護部聯系, 安排維修。

4.3.3環境管理部每月須對空置房進行一次例行清潔。清潔項目有房內天面、地板、墻面及其設施衛生間、窗戶等,并透換空氣, 保持空置單位內干凈、整潔、清新,并填寫《空置房清潔記錄表》。

4.3.4客戶服務部根據季節變化定時對空置房進行開窗通風、散熱。特別是在梅雨季節,應加大對空置房的檢查力度,防止墻面、天花發霉、木制品生蟲及變形,必要時應進行干燥處理。

4.3.5客戶服務部巡樓時應注意空置房的防火、防盜工作。如發現空置房內有異常情況應及時向客戶服務部經理匯報。

4.3.6參照有關電電器使用說明書,定期將電器打開試運行,以保持電器良好的工作狀態,檢查完畢后注意及時關閉電源。

4.4 售樓看房

4.4.1當開發公司售樓部、營銷部需帶領顧客看房時, 物業服務中心客戶服務部做好鑰匙領用記錄。

4.5 空置單位鑰匙的管理

4.5.1物業服務中心客戶服務部接管物業后,空置單位鑰匙要分類編號,貼上標簽,注明樓號、房號及室內、外門識別標識。

4.5.2空置單位鑰匙要管理規范。

4.5.3安排人員專職管理鑰匙,并填寫《鑰匙存放登記表》。借出鑰匙要填寫《借用鑰匙登記表》,鑰匙按時歸還后由鑰匙管理員在《鑰匙存放登記表》中注銷。管理人員在工作需要領用鑰匙也須登記。

4.5空置房的利用

4.5.1長期閑置的空置房物業服務中心可申請進行合理利用。

4.5.2客戶服務部經理應留意收集承租信息,對空置房采取出租等方式加以利用。經向房地產開發公司申請同意后方可辦理。

4.5.3客戶服務部每次巡樓后應將空置房的維護管理狀況記錄在《服務質量檢查記錄表》中,每月匯總一次上交物業服務中心主任審核,相關資料保存期至空置房售出后一年。

第9篇物業公司管理處辦公規則

物業公司項目管理處辦公規則

1 信件

所有寄予本管理中心的信件,均需交由獲授權人開啟和登記,然后交有關部門處理。

2 文件傳閱

內部文件傳閱,由總經理辦公室將文件送達相關的部門與人員,閱后立即交還總辦,中央存檔,從速完成文件要求的事項。

3會議室

使用會議室需提前一天與辦公室聯系,經批準后,服從辦公室的安排。使用完畢,關好門窗及電器開關。

4來訪接待

因公接待來訪者,有關部門需派適當人員帶領客人進入會

客室或會議室或其他辦公地點,陪同來訪者直至離開公司。

5告示牌

管理中心內部告示牌將設在明顯處,隨時將管理中心與政府的有關政策、要求、指示等的通知貼于此,敬告員工。

6就餐

午餐時間小時,員工不可因用餐而遲到。

7差旅費

按差旅費規定辦理。

第10篇物業管理責任保險-大眾

第一章總則

第一條為保障物業管理企業的經濟利益,維護社會公共利益和社會穩定,特開辦本保險。

第二條凡在工商行政管理部門登記注冊,具備物業管理相應資質并正常經營的物業管理企業,均可根據本條款規定向本公司提出投保申請,經保險人審核同意后,成為本保險的被保險人。

第三條本保險單生效的前提必要條件為:被保險人必須如實地填寫投保申請書的各項內容,不得隱瞞真實情況。如果被保險人或其代表漏報、錯報、虛報有關本保險的實質性內容,則本保險單無效。

第二章保險責任

第四條在本保險期限內,被保險人及其雇員在本保險單明細表列明的管理區域內從事物業管理活動過程中,因過失、疏忽導致業主遭受人身傷亡或財產損失,依法應由被保險人承擔的經濟賠償責任,保險人根據本保險單的約定予以賠償。

第五條對被保險人因上述原因而支付的事先經保險人書面同意的下列費用,保險人亦負責賠償:

(1)訴訟費用;

(2)發生保險責任事故后,被保險人為縮小或減少對業主的人身傷亡或財產損失的賠償責任而支付的必要的、合理的費用。

第三章責任免除

第六條因下列原因直接或間接造成的損失、費用和責任,保險人不負責賠償:

(一) 戰爭、類似戰爭行為、敵對行為、武裝沖突、恐怖活動、罷工、暴動、騷亂、盜竊、搶劫;

(二)政府有關當局的行政行為或執法行為;

(三)核反應、核子輻射和放射性污染;

(四)大氣、土地、水污染及其它污染;

(五)震動、移動或減弱支撐;

(六)地震、雷擊、暴風、暴雨、冰雹、洪水、火山爆發、地下火、泥石流、臺風等自然災害;

(七)建筑物建造質量問題、公共設施設備產品質量問題或安裝質量問題。

第七條下列原因引起的任何索賠,保險人不負責賠償:

(一)被保險人根據與他人簽訂的、未經被保險人認可的物業服務合同或協議應承擔的責任,但即使沒有這種合同或協議,被保險人仍應承擔的責任不在此限;

(二)被保險人及其雇員的故意行為或非職業行為;

(三)被保險人雇傭未取得物業管理資格證書的人員從事物業管理活動;

(四)被保險人將保險單上列明的管理區域內的全部物業管理一并委托給他人;

(五)被保險人從事物業管理服務合同約定以外的項目的管理或服務活動。

第八條下列損失和費用,保險人也不負賠償責任:

(一)被保險人或其代表及雇員的人身傷亡,以及上述人員所有的、或雖非其所的但由其保管或控制的非物業的財產損失;

(二)罰款、罰息、違約金、懲罰性賠款或精神損失賠償金;

(三)本保險單明細表或有關條款中規定的應由被保險人自行負擔的免賠額;

(四)其他不屬于本保險責任范圍內的一切損失和費用。

第四章賠償限額與免賠額

第九條本保險的累計保險賠償限額由被保險人自行確定。

第十條本保險每次事故賠償限額由被保險人和保險人協商確定,但最高不能超過累計賠償限額的1/3,在每次事故賠償限額中,每人的人身傷亡賠償限額以人民幣十萬元為限。

第十一條本保險實行絕對免賠額規定,免賠額由被保險人和保險人協商確定,但每次事故的免賠額不能低于人民幣一萬元整。

第五章保險期限與保險費

第十二條本保險的保險期限為一年,自起保日的零時起至期滿日的二十四時止,期滿續保,另辦手續。

第十三條本保險的保險費率根據保險人的《物業管理責任保險費率表》確定。被保險人當年收取的物業管理費乘以保險費率,即為本保險的年保險費。

第六章被保險人義務

第十四條被保險人在投保時應履行如實告知義務,提供被保險人負責管理的物業管理區域內的房屋及配套設施設備、相關場地的詳細資料、物業服務合同和所有雇員的名單,并如實回答保險人就有關情況提出的詢問。

第十五條被保險人應按約定如期繳付保險費。

第十六條在本保險期限內,如果發生保險重要事項變更或保險標的危險程度增加的情況,被保險人應及時書面通知保險人,并辦理相關批改手續和調整保險費。

第十七條被保險人應選聘可靠、認真、合格的工作人員,按照國家有關法規和物業管理合同的要求,做好各項物業及設施的日常維修養護工作,保證相關物業管理設備和公共設施設備處于良好的可使用狀態。對已經發現的物業及設施設備的風險隱患,應立即予以修復,如應由其他責任人負責修復的,被保險人除應立即通知有關責任人外,還應及時采取臨時性的保障措施以防止事故發生。本公司有權自行或邀請專業人員對被保險人的物業管理工作進行檢查,被保險人應予以配合,并對保險人提出的整改建議認真付諸實施。

第十八條發生本保險責任范圍內的事故后,在未經保險人的檢查和同意之前,被保險人對發生事故的物業不得予以改變或修復。

第十九條被保險人獲悉可能引起訴訟時,應立即以書面形式通知保險人;當接到法院傳票或其他法律文書后,應及時送交保險人。

第二十條被保險人如果不履行上述第十四條至第十九條中任何一項義務,保險人有權拒絕賠償,或從解約通知書送達之日的十五日后解除本保險合同。

第七章賠償處理

第二十一條發生保險責任事故時,未經保險人書面同意,被保險人或其代表人對索賠方自行作出的任何承諾、拒絕、出價、約定、付款或賠償,保險人均不承擔賠償責任。必要時,保險人可以以被保險人的名義對訴訟進行抗辯或處理有關索賠事宜,被保險人在保險人的要求下,應給予積極的協助。

第二十二條保險人對被保險人每次保險事故的賠償金額以法院或政府有關部門依法裁定的或經雙方當事人及保險人協商確定的應由被保險人償付的金額為準,但最高不得超過本保險單明細表中列明的每次事故賠償限額和每人每次事故人身傷亡賠償限額。由同一起物業責任事故引起的一系列索賠應視為同一起保險事故。在本保險期限內,保險人對被保險人多次保險事故的累計賠償金額以本保險單明細表中列明的累計賠償限額為限。

第二十三條保險事故發生后,經保險人事先書面同意,被保險人為縮小或減少對業主的經濟賠償責任而支付的必要的、合理的費用以及訴訟費用,保險人負責賠償。

第二十四條發生本保險責任范圍內的損失,應由其他有關責任方負責賠償的,被保險人應采取一切必要的措施行使或保留向有關責任方索賠的權利。在辦理必要手續后,保險人自向被保險人賠付之日起,取得在賠償金額內代位行使被保險人向有關責任方請求賠償的權利。在保險人向有關責任方行使代位請求賠償權利時,被保險人應積極協助,并提供必要的文件和所知道的有關情況。必要時,保險人有權以被保險人的名義向有關責任方提出賠償要求。未經保險人書面同意,被保險人自行接受有關責任方就有關損失作出的付款或賠償安排,或放棄向有關責任方索賠的權利,保險人可以拒絕賠償并有權追回已賠付的款項。

第二十五條保險人有權以被保險人的名義代為和解,但和解金額需經被保險人書面同意。若被保險人對于保險人和解協商的賠償金額不同意,而主張進行抗辯或訴訟時,由此增加的賠償金額及其他費用一并由被保險人承擔。

第二十六條保險事故發生后,如被保險人有重復保險存在,保險人僅負按比例賠償的責任。

第二十七條被保險人向保險人申請賠償時,應提交保險單正本、事故證明、法院判決書或調解書、索賠報告、損失清單、相關責任人員的物業管理職業資格證書、發票、縣級以上醫院出具的傷殘證明、物業服務合同和其他必要的單證材料。

第二十八條保險人收到被保險人的索賠請求及作為索賠依據的所有證明文件、資料和單據后,應及時審核,并在所有單證齊全且與被保險人達成賠償金額協議后十日內賠償保險金。

第二十九條被保險人自其知道或應當知道保險事故發生之日起二年內,不向保險人提出書面索賠請求的,或自保險人書面通知之日起一年內不領取應得的賠款,即作為自愿放棄權益。

第八章爭議處理

第三十條凡有關本保險單的一切通知,被保險人均應以書面形式通知保險人。

第三十一條被保險人和保險人之間有關本保險的爭議解決方式由當事人從下列兩種方式中選

擇一種:

(一)履行本合同發生的爭議,由當事人協商解決,協商不成的,提交當地之仲裁委員會仲裁;

(二)履行合同發生的爭議,由當事人協商解決,協商不成的,依法向人民法院起訴。

第九章其他事項

第三十二條本保險自合同生效后,被保險人可隨時書面申請解除本保險合同,保險人自收到要求解除合同的書面申請之日起,不再承擔在此之日之后所發生的保險事故的賠償責任;保險人亦可提前十五天發出書面通知解除保險合同,并自本保險合同解除之日起,不再承擔此日之后所發生的保險事故的賠償責任。未到期的保險費按日平均計退。

第三十三條有關本條款的爭議處理受中國司法管轄,適用中華人民共和國的法律。

聯系方式

公司名稱:大眾保險股份有限公司

聯系地址:上海市漢口路398號(華盛大廈)

聯系電話:

第11篇物業管理員崗位說明書

物業管理員崗位說明

崗位職責:

1、具有良好的責任心、敬業精神、團隊合作意識、職業道德操守及公關能力,并具有親和力、溝通表達能力強,有較強的協調處置能力;

任職要求:

1、負責對商場客戶及小區業主相關物業物業管理問題的解答并提供相關的規范性咨詢服務;

2、負責業主、租戶的接待、報修、投訴處理工作;

3、負責業主、租戶資料的收集、整理、存檔及定期更新工作;

4、負責業主、租戶裝修、入住的申請、辦理及裝修監督管理,做好“四保”服務工作的協調;

5、負責按時收取物業費,對逾期未交物業服務費及其他費用,及時制定催繳方案及計劃,并報上級領導審批后積極落實,確保物業管理處的預期目標。

第12篇住宅區內配套商鋪運營物業管理設想

住宅區內的配套商鋪運營及物業管理設想

(一)商鋪運營

商鋪是有計劃的商業聚集,對商鋪進行'統一管理、分散經營'是商鋪區別于其他房地產的核心特點。

'統一管理',要求商鋪必須由代表業主權利的、受業主、開發商委托的管理公司統一管理,沒有統一管理的商鋪是難以經受激烈的零售業市場競爭。

'分散經營',是商鋪對消費者和經營者間的交易提供場所,商鋪的管理者不能直接進行商業經營,只是在消費者和經營者之間搭建橋梁。

1.商鋪的統一管理的理念在于'統一招商管理、統一營銷、統一服務監督、統一物管'

為了達到'統一管理,分散經營'的管理模式,在商鋪銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。

1.1'統一招商管理'要求對招商的品牌審核管理和有完善的租約管理。

'品牌審核管理'指:招商對象需經品牌審核后才能進入。審核包括對廠商和產品的審核,須具有有效的營業執照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書(適用于批發代理商)、品牌代理委托書(適用于專賣代理商)、稅務登記證、法人授權委托書等。

'完善的租約管理'指:簽定租約、合同關鍵條款必須進入。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業管理費的收取等,還有其他比較關鍵的租約條款管理,比如:承租戶的經營業態是受到整個商鋪的統一商業規劃的限制,例如:

①本項目擬定位于旅游紀念品市場。如果商場定位發生變化,須經商鋪所有業主的認可(業主委員會(商會)成立之前,經開發商認可)

②承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統一管理;

③為整個商鋪促銷各單個經營戶需承擔的義務;

④承租人對停車場的使用,確定有償還是無償,有無限制;

⑤投保范圍事宜;

⑥是否統一收銀、事后結算等

另外營業時間的確定也要經統一表決或經開發商認可;

1.2'統一的營銷管理'有助于維護和提高經營者的共同利益。

由于目前商業競爭激烈,打折降價的促銷競爭手段比較流行,以吸引購物者光顧。管理公司應該為商鋪策劃好1年12個月的營銷計劃,所謂'大節大過、小節小過、無節造節過'。

組織策劃相關的促銷活動,所發生的費用應預先與業主溝通預算,經業主同意后,對實際發生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。如果商鋪統一收銀管理,就能較好地執行按銷售額分攤費用。

1.3'統一的服務監督'有助于經營者間的協調和合作。

商鋪須設立由開發商領導、商業專家組成的管理委員會,指導、協調、服務、監督承租戶的經營活動,保證商鋪的高效運轉。常見的方式有:

①指導項目:店鋪布置指導、促銷活動安排;

②協調項目:協調經營者之間的緊張關系,增進經營者之間合作;

③服務項目:行政事務管理;

④監督項目:維護商鋪的紀律、信譽,協助工商、稅務、衛生、消防等部門的管理。

2、商鋪的'統一管理'理念下的物業管理與服務內容包括:

1.商鋪業戶服務管理

2.商鋪裝修服務管理

3.商鋪設備、設施維保服務管理

4.商鋪建筑物的養護及維修管理

5.商鋪保安服務管理

6.商鋪保潔服務管理

7.商鋪綠化服務管理

8.商鋪經營服務管理

9.商鋪廣告管理

10.商鋪保險管理

11.商鋪業戶服務管理

3、本項目商鋪物業管理機構設置和人員配備

商鋪管理的人員配備原則是因事設崗、一專多能、精簡高效、使業戶感覺沒有虛職,沒有閑人,業戶交納的管理費都用在刀刃上。

對本項目商業部分擬在'zz第一城物業管理中心'下設'商業物業管理點一',對人員和部門作如下配置:

1.業戶服務部

設主管一人,可由物業主任兼任。該部主要職能是業戶接待與內部管理、下設業戶接待員若干名,分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務、物料管理等職。接待員的多少主要依據于業戶服務部的工作時間和工作量,通常每班保持1人便可。

2.維保服務部

設主管一人,全面負責房屋、設備、設施的運行、保養和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運行,使物業保值和升值。維保服務部的作業人員應根據商鋪經營服務需要、商鋪設備的多少和技術難易程度進行合理配置。

3.保安服務部

設主管一人,全面負責商鋪的門衛、巡邏、監控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業人員根據商鋪保安的值勤點、工作量和作業班次進行配備。

4.保潔綠化部

設主管一人,全面負責商鋪的室內保潔、室外保潔與綠地養護工作。該部門的主要職責是保潔服務管理和綠化服務管理。具體保潔和綠化作業人員根據商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進行安排。

5.經營服務部

設主管或兼職主管一人,全面負責商鋪業戶委托給物業管理公司的租賃代理、廣告策劃及項目開發等經營服務工作。該部門的主要職責是配合業戶的經營活動,促進商鋪經營銷售和物業管理工作。

4、本項目商鋪物業管理分項細化方案

1、業戶服務部的工作職能。有兩部分工作職能,一是業戶服務,二是內部管理。

1.1接待與聯系

接待與聯系是業戶服務的重要內容之一,是物業管理方為業戶、顧客提供服務并與業戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業管理的業戶服務一樣,包括傾聽建議和意見,接受投訴,安排維修和回訪,收取管理費與內外聯系等。

1.2糾紛、投訴接待

顧客在商鋪購物因環境服務因素而來投訴。對物業管理方來說,所有投訴、處理結果都要有記錄,作為年終表彰與履行'管理公約'業績考核依據之一;

1.3報修接待

商鋪鋪位的照明或其他設施出問題,對業戶營業將造成很大的影響。業戶報修,應迅速做記錄,填寫《維修任務單》,即時派維修工到現場搶修;

1.4走訪回訪

接待員的走訪內容包括三方面:

一是聽取業戶和商鋪方對物業管理服務的意見、建議;

二是對報修后的維修結果進行回訪;

三是對業戶的禮儀、形象、環境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進,曉之以理,動之以情,用實際行動去感化業戶,讓他們明白:我們所做的一切,都是為了商鋪的自身形象,我們的目標是一致的。

1.5內外聯系

商場內部聯系:

商鋪的內部聯系包括向業戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等;向商鋪方收取物業管理費、能耗費。商鋪服務管理做得如何,必將影響到收繳率的好壞。

商場的外部聯系:

商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環保、水、電、煤、電信及媒體都有業務上的聯系,如處理不好這些關系,會使商鋪的經營活動很被動。處理得好,往往事半功倍。

1.6、商鋪裝修服務管理

裝修管理應包含在業戶管理中,因管理難度較大,故單獨列出論述。裝修管理職能主要包括:審核裝修申請、簽訂'裝修管理協議',現場監督管理等。

1.61商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租,出租后,由承租商依據經營要求,提出裝修申請;也有的業主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準后作一些小的變動裝修,裝修管理應做好以下幾個方面:

建立周全、詳細、便于操作的管理制度;

專人負責對工程實行嚴格的監督;

選定資質高、信譽好的工程承包商進行裝修;

對裝修現場進行監督管理。

1.62商業鋪面制定裝修管理規定的要點

二次裝修過程應遵守物業管理處制訂的《二次裝修施工管理規定》;業戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設備的,應嚴格遵守《商鋪動火申請制度》的各項規定;禁止擅自更改水、電管線及負荷用電;裝修完畢后,物業管理處根據裝修前業戶遞交的經認可的裝修設計圖、裝修協議,對工程進行竣工驗收,如發現有違反裝修設計圖及裝修協議某些條款的,應視情節輕重作不同的處理;為了保證業戶在裝修過程中不損傷樓宇結構等重要部位,裝修工程施工方事由物業管理處選定還是由業戶選定應視工程涉及的方面來確定,通常分以下幾種情況:

凡涉及電力設備(由鋪外的配電架至鋪內的終端空氣開關箱等)進行增建、改裝的;為該層的消防設備(包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等)進行增建或改造的

;為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改裝的,以及電視監控系統、公共天線分布系統等進行增建或改裝的,都由物業管理處選定工程實施工方。業戶則按工程費用的一定比例支付給物業管理處作為工程監督管理費。

凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內部間隔,水管、排水道、電力裝置,通風設備、電話等小規模裝修可由業戶自行選定工程施工方,也可由物業管理處選定施工方。

業戶遞交的裝修設計方案所附的圖紙,應包括:清楚顯示樓層內部間隔的平面圖;樓層平面圖的正視圖、切面圖(附鋪面、商號招牌的細節);排水系統的分布圖(附由關細節);電力供應設備分布圖及電線敷設簡圖(附有敷設電線資料及負荷量);照明設備位置圖;假天花的平面,切面圖;及其他一些物業管理處或商鋪要求提供的建筑細節;裝修工期、開工期、防火措施、環保、環衛要求、違約責任、施工期保險等。等等

1.63裝修現場監督管理

在施工過程中,物業管理處應派專人在現場進行管理。管理的內容主要包括3方面:

對施工人員的管理,以及對工程是否按圖施工、按'裝修協議'要求和對裝潢現場環境衛生(裝潢垃圾)進行監督管理。一般建筑施工隊的人員情況復雜,大多是臨時工,施工方對他們可能也缺乏有效的控制;裝修施工與整個樓宇的建筑不同,他通常局限于一個單元或一個樓層內施工,而其他層面則照常營業,如對施工人員無有效管理,勢必會影響其他業戶的營業活動。對于裝修的工程監控主要著眼于施工人員有否嚴格按認可的設計圖紙進行施工,有否違反已簽訂的'裝修管理協議'上的條款,有否違反物業管理處的其他管理規定等,如有違反規定要及時聯系,發出'整改通知單'等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設施,則由業戶負責將其修復,直至商鋪方滿意為止。當然,也可由物業管理處修理,但有關費用則由業戶支付。這些管理服務都應做好詳細記錄,作為竣工驗收時的證據或參考。等等

2、維保服務部

2.1商鋪設備、設施維保服務管理

商業物業的日常養護標準較高,維修要求嚴,其內容同辦公樓相似,但其方式不同。商業物業的重點在于各種設施,設備上,因為商業物業設施設備使用頻率較其它物業相比是最高的一類,設備、設施養護及維修管理的好壞直接影響經營環境和經營活動的正常運行。一些設備如電梯,自動扶梯等易出故障的設施設備,保證其正常運行主要靠平時養護。

商鋪設備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調、自動扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對保證,因為一旦停電,漆黑的營業廳將給顧客、商品和營業款帶來不安全的因素,對商鋪聲譽帶來不利影響。所以應選派優秀員工,日夜監測電氣運行狀況和空調系統、自動扶梯的運行狀況,一有異常情況及時安排維修,確保電氣和中央空調、自動扶梯正常運行。

商鋪設備設施維保管理的具體實施過程與辦公項目類似,在此省略。

2.2、商鋪建筑物的養護及維修管理

2.21商鋪修繕的計劃、資金管理。

為了確保商鋪建筑物的完好,應制訂完整的修繕制度,編制每年的修繕計劃,安排年度修繕投資,經管理處審核后報商鋪業委會方審批(大中修要落實資金),檢查修繕結果。

2.22工程性質的確定。

依據商鋪建筑物的損壞程度,將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。

大修工程是指建筑物主體結構的大部分嚴重損壞,或有局部倒塌的危險;部分附屬設施必須拆換、改裝或新裝,如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求,通常是經營業戶必須停止營業。因此,工期安排和開工前的籌備工作非常重要;

中修工程是指建筑物部分損壞,在局部維修中只牽動或拆換少量主體構件,保持原樓宇規模和結構的工程。如樓頂的局部修繕或部分重做面層,加固部分鋼筋混凝土梁柱,外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部,商鋪發生突法事件,保安、管理人員應按《應急事件處理規程》操作。防止事態擴大,注意保護現場,及時向上級報告或呼叫救護車。應特別強調,在發生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時等等

3、保安服務部

3.1監控中心管理

監控是指利用電視監控系統對商鋪進行全方位多角度的監視,尤其是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應進行日夜監視。

如發現可疑人員或突法事件、惡性事件的發生,監控人員應及時錄象,寸作查證。

另外地下車庫或露天停車場亦須安置監控攝像探頭,防止車輛被竊,萬一遭竊,錄象將提供證據、線索,有利破案等等。

這項工作的重要性要求監控中心的保安人員工作認真、敬業。

3.2消防管理

商鋪消防工作的重要性不言而喻,商鋪內人流大,樓梯、通道(尤其是放火樓梯、通道)相對面積較小,這給火災時的人員疏散帶來很大困難;

商品多(且大多是易燃品),火種容易迅速燃燒;面積廣,因無防火墻阻隔,烈火蔓延極快;如商廈火災,高樓內的豎井多,煙囪效應可使火災熱煙上升速度達到每秒8米,瞬間整個商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災死亡率中最高的。鑒于防止火災的重要性,商鋪都安裝有先進的火災探測裝置(煙感探測器和溫感探測器)和自動滅火裝置(噴淋裝置)。這些裝置直接與火災自動報警系統聯網。只要易各地方出現火情,煙霧和溫度各達到一定的限度,這兩種裝置便自動通過導線將報警信號傳輸至報警器,進行有效監控與預防。

制定切合本商鋪實際的消防管理制度(包括幾套火災應急處理方案);商鋪的各部門及物業管理的各部門都要把各自放火職責、范圍規定清楚;消防監控中心的保安員應明確自身的職責范圍。做到'統一指揮,分區管理,層層負責,責任明確,防患未然',切實貫徹'預防為主,防消結合'的消防方針。

發現監控屏幕有火災報警號時,立即用對講機通知就近的保安人員赴現場核查與處置;如確為火警,按應急方案實施,報告保安部主管組織撲救,重點是商鋪內人員的疏散,保障人身安全,事故后作好調查分析報告并備案。

發現故障警報,應迅速消除警鈴使之還原,并立即通知維保部,協助維保部盡快排除故障,并作好詳細記錄。

定期對消防設施、設備、器材及消防通道、標記、放火門進行檢查,確保完好備用、通道暢通、標記清晰。對一些業戶可能擅自增加電氣設備要認真檢查,防止發生電氣超負荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現象。

在員工、管理人員和業戶中定期開展消防培訓及消防演習,使人人都會使用消防器具,掌握火災逃生知識,不斷提高大家的防火意識和消防業務水平。等等

4、商鋪保潔服務管理

商鋪的環境有外部環境和內部環境。

外部環境包括樓宇的外墻、附屬建筑設施及周圍的綠地、廣場、停車場等;

內部環境包括過道、扶梯、自動扶梯、電梯、衛生間、會議室等一切公用場所,以及業戶的鋪內、辦公室內等非公用部位。

搞好商鋪的環境衛生和綠化養護的主旨在于創造整潔優美、和諧怡人的商業氛圍,為業戶提供一各理想的經營環境,為顧客提供一個輕松愉快的購物環境。

4.1商鋪保潔管理方法

要做好商鋪的保潔服務管理,首先要確定做什么,即什么地方需要保潔,然后定出清潔的標準,根據這些標準、要求再定出保潔的頻率(次數),還要再加上檢查手段,如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等,制作《商業街商鋪環境清潔的作業標準》,內容有檢查的部位、項目、清潔的標準、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問題是怎么做等,制訂《商業街保潔服務作業規程》,這個'規程'指導保潔工對商鋪各部位的清潔按規定的操作程序去做,是保潔工崗前崗中的培訓教材,其要點有:地面清潔、打蠟;墻角線清潔;墻面除塵;大理石清潔、打蠟;不銹鋼面清潔;衛生間清潔;玻璃幕墻清潔;窗戶清潔;地毯清洗干凈等。

4.2商鋪保潔管理的重點

商鋪的清潔管理重點之一是地坪清潔。隨著人流的進出,給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖;定時的清潔能夠帶給顧客舒適、優美的購物環境;

商鋪的玻璃無框門、室內柱上鏡、電梯內鏡面等,由于顧客觸摸頻率較高,留下的手印帶給人視覺上的不舒服,應定時清潔以消除不潔現象;

商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味,也是清潔工作的重點;

商鋪外的銅牌,因暴露在室外,風吹雨淋會使銅牌便黑,定期擦拭,能保持其程亮,提升商鋪的形象。

商戶鋪內產生的垃圾須袋裝并放至指走位置,及時清理;

雨大進門處及其他公用過道應設置一些雨具存放器,盡量不要把帶雨水的雨具帶進大廳,同時注意清潔衛生。

對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視,但放置鼠藥時,要充分考慮兒童的安全,要放在摸不到的地方;為了安全也可以聘請專業隊伍進行消殺工作;

在商鋪的營業時間內,保潔工不能使用長柄拖把,更不能使用濕拖把拖地,以免造成顧客滑倒傷害事故;

在雨雪天,商鋪進門處應勤保潔并放置地毯或防滑提示牌;

對一切能利用的再生垃圾(包裝紙、箱)要回收處理。等等。

5、商鋪綠化服務管理

綠化環境是保持生態平衡,營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環境的基礎。商鋪內外的綠化搞得好,能使周圍得環境得到改善,又提升了商鋪得品位。綠化管理應配備專業技術人員,依據季節、氣候,地域條件的不同和樹木花草的生長習性及要求,制定詳細的管理細則,指導養護人員實行。

5.1商鋪綠地管理

商鋪外圍的綠地,在基建時就已定型,商鋪得整體綠化風格和局部獨立的構圖要統一協調,水平綠化和垂直綠化要相得益彰。

為保證草坪生長良好,勸阻顧客、游客進入草坪;

保持綠地環境整潔;及時清除死株、病株,缺株要補檀:定期對花木修剪整形;

發現病蟲害要進行捕捉或噴藥,藥物防治要注意安全,并掛警示標識;

草坪要經常除雜草:定期軋剪,每季度施肥一次,施后澆水或雨后施撒;

臺風前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風工作,風后清除花木折斷的枝干,扶正培植倒斜的花木。等等

5.2商鋪室內綠化管理

花卉擺放前要有設計圖,造型變更要有小樣圖,與商鋪總體設計風格相協調;

花卉上掛名稱牌,簡介花卉學名、俗稱、習性,宣傳養花的常識,爭取業戶和顧客的配合,共同創造幽雅清新的購物環境,同時又陶冶情操,增加商鋪的文化氛圍;

花卉搬運時,注意保護花卉株形不受損傷,不散落盆泥,注意場地整潔;

商鋪人流量較大,因此商鋪內擺放的花卉要經常檢查,及時修剪,清除黃葉,枯萎的花卉立即更換:由于各點擺放位置的光照度不一,花卉就要定期相互調劑、更換位置;等等

5.3檢查督導

部門主管對保沽、綠化,服務各組工作時時進行巡視,發現問題記錄在案,并追究各組長責任:管理處經理、業戶部督導不定期對各組工作進行抽查,發現問題立即督促主管部門整改,每月累積數次,對主管進行處罰。

6、商鋪經營服務管理

商鋪方和物業管理公司所簽訂的委托物業管理合同中,往往會把商鋪經營管理范疇的租賃管理,廣告籌劃、新項目開發同時委托給物業管理公司,以配合其商鋪的經營管理.作為物業管理公司也應將商鋪經營管理的好壞與自己的物業管理服務緊密地聯系起來。

6.1租賃管理

出租方式的管理主要是在租金商定時要考慮多方面因素,如商品經營的范圍及類別;附近商鋪樓宇的空置率;承租戶的經營特色;商鋪所處的位置。另外經營商品給管理帶來的易難也應作為一個因素。租金計算可采用兩種形式,一種先規定一個固定的月租金(根據面積),然后根據市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。

一種是按面積定出最低租金,然后根據承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。

6.1.1競標租賃的注意事項:

嚴格審定投標者的資格,主要是審核其個人或公司的商業零售管理經驗、經營業績,資信狀況及經營品種是否符合行業規定等;

投標的程序須規范、嚴密、全面,尤其是租金的計算方式及規定,預付競標租金的保證方式,有關撤回投標的規定,以及中標后延時簽約的賠償,應作更為周全和深人的考慮。

6.1.2協議租金出租的注意事項:

在和業戶簽訂租賃協議之前亦應了解承租人的資格、經營管理經驗,資金狀況,以及目前所經營店鋪的數目,業績情況及所經營品種是否符合行業的規定等;

承租人的經營性質,經營范圍,所經營的商品檔次和質量.是否有能力進行一定投入的商業推廣活動,從而使商鋪的業務前景有較大的發展等。

6.1.3租金條款

租金制定的參考因素:

要參考周邊社區人口數目,流動人口的數目及可能吸引其他社區的顧客量、商鋪地理位置的優劣,交通是否便捷等情況:

要參考商品經營的范圍及類別、附近區域商鋪的空置率、承租人的經營特色、承租人要承租的層次、位置等情況等:

要參考周圍區域同行業的營業面積、租金狀況、及經營狀況等。

租金的組成要素:

租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險,貸款資金利息、投資回報率等。

水電能耗費、商鋪管理酬金、商鋪利潤,物業管理費等。

大中修整改更新基金等累加應分攤到每平方米。(也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的)等

7、商鋪廣告管理和統一策劃

7.1廣告統一管理

業戶為了樹立企業形象,追求經濟利益,必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報刊廣告以外,最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅,張貼宣傳品。物業管理處為了規范商鋪的環境秩序和整體形象,在支持商業宣傳策劃的同時,必須加強商鋪的廣告宣傳管理。商鋪的整體布局設計是很重要的,而各鋪位上的宣傳廣告(包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等)要和商鋪整體設計相協調,這就要求承租業戶的廣告設計必須經過物業管理處審核,以做到管理有序,不會破壞商鋪的整體設計格調。

7.2廣告策劃

樓宇內外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內的,由商戶提出設計要求或制作,必須由物業管理公司統一安裝在合理位置;廣告策劃是商鋪經營服務管理的一項重要任務,就是要設法把顧客吸引進來,把承租人留住。因此要策劃和組織各項商業推廣宣傳活動,如綜合表演、納涼晚會、模特表演,攝影展,商品使用演示等.

節日期間還可以相應地進行節日布置,既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛,提高了商鋪的文化氛圈,又擴大了商鋪的知名度,吸引大批消費者來購物助興。

協調好社會關系,與政府及其他組織機構保持聯絡,參與社會公益活動如捐助失學兒童等,會給業戶帶來潛在的商業機會。

8、服務項目開發

物業管理處還應不斷增加服務項目,擴大服務領域.如:開辦商鋪兒童樂園,讓兒童能盡興地玩耍,父母能放心地購物:

開辦商務中心,為業戶提供傳真、復印、打字、電報、長途電話、電子郵件等服務:

開辦為顧客提供休憩,飲茶、品味小吃的場地:舉辦卡拉o、節日慶祝,年終聯歡等文娛活動,活躍業戶的文化生活:

辦好商鋪內部食堂.為業戶提供清潔衛生、美味可口、物美價廉的飯萊,為顧客提供寄存包袋、代訂報刊、代辦保險、兌換零幣等服務:

開辦投幣洗衣店、快速沖印照相店,鮮花店、禮品店、電腦屋等

為顧客,業戶提供全方位的服務,使顧客生活中的大多數服務要求都能在商業街中得到滿足。等等…

9、商鋪保險管理

商鋪的物業管理中保險管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中,均有可能發生意外的事故(包括火災),對業戶、顧客、員工造成傷害;在保潔操作中,也有可能保潔工未按'規程'操作,用了濕拖造成顧客滑倒摔傷;或雨天地滑,顧客在商鋪進門處滑跤跌傷;這些都有可能向物業管理方提出索賠。為了規避風險和最大限度地減低這方面的損失,商鋪的物業管理處應采取兩種措施:

工程或服務的公眾責任險、財產險(火險);物業管理方可以向保險公司投保公眾責任險等險種,在考慮保險額度時,可以根據事故發生率的高低選擇投保的金額。

還有一種是財產險,是為防止商鋪可能遭受火災、臺風、暴雨、水浸等損失而投保的,物業管理處應主動出面向商鋪方(大業戶)和各業戶的投保減災提供建設性意見。

(二)本項目涉及商業街、酒店外圍廣場公共場所物業管理方案

為維護商業廣場、商業街、酒店門前廣場等公共場所的治安防范,泊車,人流、車流疏導,綠化、景觀、市容的整潔有序,在'商業物業管理點一'下轄的保安一部、保潔一部必須同時擔負起針對商場、酒店外圍,即廣場部位的保安、保潔、門前綠化工作,擬由這兩個部門內專門挑選形象較好和工作細心的保安、保潔人員負責。

具體配置:商城廣場部位保潔設2人,保安設外圍巡邏兼市容糾察兼停車指引3人,內部巡邏2人;酒店廣場部位設保潔2人,外圍巡邏兼泊車指引4人,如有需要,酒店內部的工程維修和動力保障可交由物業公司代管。則酒店工程部需配備4人,24小時值班。

(三)'商業物業管理點一'總體人員配置表:

總計:32人

(四)'商業物業管理點一'物業管理支出明細

(一)員工薪金:計30500元/月

1、酒店、商業區管理處主任1人

1500元/月人×1人=1500元/月

2、各部主管4人