公寓物業經費來源控制：管理費

公寓物業經費來源控制：管理費

公寓物業經費來源和控制:管理費

二、管理費的使用范圍

物業管理費的使用范圍各地規定不一樣,即便在同一城市里,市場行為也有所不同,但基本上都在如下一些項目內構成:

(1)公共物業及配套設施的維護保養費用,包括外墻、樓梯、步地廊、升降梯(扶梯)、中央空調系統、消防系統、保安監控系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、給排水系統及其他機械、設備、機器裝置及設施等。

(2)聘用管理人員的薪金,包括工資、津貼、福利、保險及服裝等。

(3)公用水電的支出,如公共照明、噴泉、草地淋水等。

(4)購買或租賃必需的機械及器材的支出。

(5)投購第三者責任保險之支出。

(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲之費用。

(7)清潔樓宇內外公共區域及幕墻、墻面之費用。

(8)公共區域植花種草及其養護費用。

(9)儲備金,指物業配套設施的更新費用。

(10)聘請法律、會計等專業人士之費用。

(11)節日裝飾的費用。

(12)管理企業酬金,指管理企業履行管理義務時,全體業戶向其支付的報酬。

(13)行政辦公支出,包括文具、辦公用品等雜項以及公共關系費用。

(14)公共電視接收系統及維護費用。

(15)其他為公共性服務而發生的合理支出。

三、資金使用原則

物業管理的資金使用是一種動態的過程,有一定的規律可循,政府有關部門通過立法來規范企業資金運行,企業自身必須通過行政、經濟等手段,嚴格遵守和執行政府關于物業管理服務收費的規定,堅決抵制亂收費、亂分攤,應精打細算,實事求是,調集和使用好各類資金,確保物業管理資金良性循環。

1.民主管理的原則

積極推行民主管理制度,尊重業戶代表和業主委員會的意見,公開服務項目和收費標準,規范物業管理企業對用戶提供的特約有償服務,并實行明碼標價。各類收費應通過契約或協商,并報經物價部門審核或鑒證。作好年度的會計審計,定期向業戶公布賬目,一般每半年公布賬目一次,接受業戶的監督,使管理費的收支、使用、保管處于有監督、制約的良性循環之中。

在實際操作中,物業管理企業籌措維修基金,收取管理服務費,均應有收費的依據,并將其向業戶公開,以便取得業戶的支持和配合。在物業管理的資金運行中,對管理酬金的確定,也應讓業戶理解。如發生在年度管理費虧損,需在下一年度的物業經營管理服務中調整收費標準,更需按民主管理的原則進行一系列工作。

2.合理公平的原則

由于公寓樓管理所提供服務的性質、特點等與普通商品房不同,收費是由發展商和物業管理企業協商定價,所以在核定各類收費標準時,應充分考慮物業管理企業及業主委員會、產權人、使用人的利益、既要有利于物業管理企業的價值補償,也要考慮業戶的經濟承受能力。具體收費標準因地制宜,以物業管理服務發生的成本為基礎,結合物業管理企業的服務質量、服務深度進行合理核定;還應根據物價水平的變化適時進行調整。

'合理',即在物業管理實際操作中,各項費用分攤要合理,測算合乎實際,不能有水分,要一視同仁。'公平',即要平等協商、兩廂情愿,委托方和管理方的權利義務相等,雙方都不吃虧。在實際振作中需要注意以下幾點:

(1)管理服務費收取標準應進行科學合理的測算評估,使物業本身得到保值增值,同時兼顧業戶的承受力與物業管理實際水平、服務深度相平衡。

(2)在住宅區內的辦公或商業經營用房,可按原收費標準的150%~200%來征收其管理費,這是因為在物業管理中相應發生的勞力投入(如保安、清潔)、使用頻次和維修成本以及費用也有所增加。

3.專款專用的原則

物業管理的資金運行中必須堅持'專款專用'的原則。這一原則要求房產開發公司、物業管理企業、業戶和業主委員會,均需共同遵循。堅持'專款專用'的原則,一是能規范物業管理企業資金的規范化動作,二是能確保業戶的根本利益不受損害,對業戶、對企業、對國家均有利。

總之,物業管理的資金運行必須按照上述四個原則,結合操作,缺一不可,才能保證物業管理的收費合理、使用得當,并使物業管理企業和業戶雙方滿意,使物業管理服務活動在經濟上得到保證。