小區臨時業主大會更換物業管理公司工作方案

發布時間：2023-06-30 14:00:26 查看人數：87

深圳市羅湖區翠珠小區臨時業主大會（更換物業管理公司）工作方案

一、由深圳市羅湖區翠珠小區業主委員會召開業主委員會會議，需超過過半數委員出席，并經全體委員過半數同意以協議方式選聘深圳市華盛物業管理有限公司作為新的物業服務企業，形成業主委員會決議（詳見附件一：《深圳市羅湖區翠珠小區業主委員會決議》）并提請召開業主大會。

二、會議的通知：于會議召開十五日前通知各業主，并同時告知相關的居民委員會。

1、通知的內容（詳見附件二：《深圳市羅湖區翠珠小區關于召開2023年度第

次臨時業主大會的公告》）：

（1）會議召開日期和時間：

（2）召集人：小區業委會

（3）召開方式：書面形式，提前15日將會議內容以公告及書面通知形式通知業主、15日后由業主委員會工作人員上門請業主當場簽字書面表決。

（4）會議表決事項：審議《關于以協議方式選聘物業服務企業的議案》（詳見附件四：《關于以協議方式選聘深圳市華盛物業管理有限公司作為本小區物業服務企業的議案》）。

（5）會議出席人員：

a.小區全體業主；

b.物業所在地社區工作站人員。

（6）會議的聯系人、聯系電話等。

2、通知方式：

（1）在小區顯要位置張貼公告、議案、擬簽訂的《物業服務合同》（詳見附件三：《深圳市物業服務合同》）、選聘物業服務企業的資質（注意拍照取證）；

（2）由業委會工作人員上門送達會議通知和議案（注意做好簽收工作，并詢問是否參加做好統計、摸底）；

（3）對于上門送達未能送達的，將會議通知和議案以掛號信的形式郵寄送到。

三、會議前的準備：

1、準備擬簽署的業主大會決定（詳見附件五：《深圳市羅湖區翠珠小區2023年度第

次臨時業主大會決定》，一式三份)

2、準備好業主大會決定簽名表格，簽名表格應事先按照房號的順序填寫好房號、業主姓名、投票權數；(詳見附件五：《深圳市羅湖區翠珠小區2023年度第

次臨時業主大會決定》之附件，一式三份)

3、辦理委托投票事宜：業主因故不能參加時，可由不能參加會議的業主委托代理人參加，不能出席的業主應當由本人到業委會提交由業主代表出具的《授權委托書》，并在授權范圍內行使表決權。委托手續應當在大會召開的三日前到業主委員會辦理（地址、聯系人、電話具體見《公告》內容）。

如業主在外地無法到業主委員會辦理委托手續，則需要提供經公證的《授權委托書》，或將未經過公證的《授權委托書》郵寄到業主委員會，由業主委員會人員電話核實并錄音。

四、業主大會的召開

1、業主委員會工作人員在規定的時間內上門，逐戶向業主宣讀議案。

2、業主現場進行投票表決。

（1）表決方式為簽字表明贊同、反對或棄權。

（2）投票原則為一戶一票，一個獨立產權單位登記有兩個或兩個以上所有權人的，應當自行確定一名投票人。

3、業主大會的有效性：與會業主所持有的投票權超過本物業管理區域內投票權半數，且與會業主人數超過全體業主人數半數。采用書面形式召開業主大會的，“與會”是指業主在表決票上簽字確認并按照規定方式交回表決票。

投票權和業主人數按照下列方式確定：

（1）投票權數按業主所擁有物業的建筑面積計算，物業建筑面積每平方米計算為一票，不足一平方米的按四舍五入計算。建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。

（2）建設單位已出售的專有部分的業主人數，一戶按一人計算；建設單位未出售的專有部分按一人計算；總人數，按照兩者之和計算。

4、贊成票達到與會業主所持投票權二分之一以上和與會業主人數二分之一以上，則議案通過。

5、如贊成票未達到與會業主所持投票權二分之一以上和與會業主人數二分之一以上，則議案未通過。

五、會議結束

業主委員會應當在業主大會作出決定三日內，將決定以書面形式在物業管理區域內公示三十日以上，并抄送全體業主，同時，應告知相關的居民委員會。

業主委員會代表業主大會與物業服務企業簽訂《物業服務合同》，并交深圳市羅湖區建設局（原住宅局）備案。

附件一：《深圳市羅湖區翠珠小區業主委員會決議》

附件二：《深圳市羅湖區翠珠小區關于召開2023年度第

次臨時業主大會的公告》

附件三：《深圳市物業服務合同》

附件四：《關于以協議方式選聘深圳市華盛物業管理有限公司作為本小區物業服務企業的議案》

附件五：《深圳市羅湖區翠珠小區2023年度第

次臨時業主大會決定》

附件二：深圳市羅湖區翠珠小區

關于召開2023年度第

次臨時業主大會的公告

經業主委員會決定，擬召開2023年度第

次臨時業主大會，現將會議召開的具體情況通知如下：

（一）會議召集人：深圳市羅湖區翠珠小區業主委員會

（二）會議時間：

（三）會議議程：審議《關于以協議方式選聘物業服務企業的議案》。

（四）出席會議對象：

1、小區全體業主；

2、物業所在地社區工作站人員。

（五）召開方式：書面形式，由業主委員會工作人員上門宣讀議案，業主當場簽字表決。

（六）需出示的材料：

1、投票當天，業主需出示：本人身份證原件。

2、辦理委托投票事宜：業主因故不能出席時，可由不能出席會議的業主委托代理人參加，不能出席的業主和代理人應當同時到業主委員會提交由業主出具的《授權委托書》，并在授權范圍內行使表決權。

注：委托手續應當在大會召開的三日前到業主委員會辦理。

聯系人：

聯系電話：

特此公告！

附件1：授權委托書

深圳市羅湖區翠珠小區業主委員會

二〇一〇年月日

附件1：授權委托書

茲授權

先生/女士，代表本人參加深圳市羅湖區翠珠小區2023年度第

次臨時業主大會，并代為行使表決權。

特此委托！

委托人簽名：

委托人身份證號碼：

受托人簽名：

受托人身份證號碼：

委托日期：2023年月日

附件三：

合同編號：號

深圳市物業服務合同

（示范本本）

委托方（甲方）：深圳市羅湖區翠珠小區業主委員會

受委托方（乙方）：

深圳市華盛物業管理有限公司

監制

深圳市國土資源和房產管理局

深圳市物業服務合同

第一章總則

第一條

合同當事人

委托方（以下簡稱甲方）：

名稱(業主委員會/業主):

深圳市羅湖區翠珠小區業主委員會

代表人：

身份證號碼

通訊地址：

聯系電話：

郵政編碼：

物業服務企業（乙方）：

名稱:

深圳市華盛物業管理有限公司

營業執照注冊號：

企業資質證書號：

法定代表人：

聯系電話：

委托代理人：

聯系電話：

通訊地址：

郵政編碼：

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《深圳經濟特區物業管理條例》等有關法律、法規的規定，甲乙雙方在自愿、平等、公平、誠實信用的基礎上，就

羅湖區翠珠小區業項目（物業名稱）（以下簡稱“本物業”）物業服務有關事宜,協商訂立本合同。

第二條

物業項目基本情況

名稱:

深圳市羅湖區翠珠小區；

類型:；

坐落位置:；

建筑面積:

平方米；

區域四至:

東至：；

南至：；

西至：；

北至：。

委托的物業構成細目以甲乙雙方實際驗收清單為準，并作為本合同的附件。

第二章

物業服務內容和標準

第三條

物業交接

（一）甲乙雙方應在服務合同生效之前，與原物業服務企業就交接時間、交接內容、交接查驗、交接前后的責任等事項進行約定。交接時間應確定具體時點，約定時點前責任由原物業服務企業承擔，約定時點后責任由乙方承擔。

（二）乙方應在約定時點接管物業區域內的檔案資料、物業服務用房及屬于本物業區域內的物業共用設施、設備、構筑物及其附著物、公共區域，并對接管資料和物業進行逐項查驗接收，并簽字確認。

（三）乙方和原物業服務企業對查驗結果存在爭議的，應在查驗記錄中載明，并明確解決辦法；原物業服務企業拒不撤出的，甲方應通過司法途徑解決。

第四條

物業服務內容

（一）制訂物業服務工作計劃并組織實施；管理相關的工程圖紙、檔案與竣工驗收資料等；根據法律、法規、規章和《管理規約》的授權制定物業服務的各項制度。

（二）房屋共用部位的日常維修、養護和管理。共用部位包括：。

（三）共用設施設備的日常維修、養護、運行和管理。共用設施設備包括：。

（四）附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理。包括。

（五）公共綠地養護和管理。

（六）清潔服務，包括房屋共用部位、公共場所的清潔衛生，垃圾的收集等。

（七）協助做好維護秩序，對車輛（包括自行車）停放進行管理。

（八）協助做好安全防范工作。發生安全事故，及時向有關部門報告，采取相應措施，協助做好救助工作。

（九）消防服務，包括公共區域消防設施的維護，建立消防管理制度。

（十）電梯的日常維護和管理。

（十一）負責編制房屋、附屬建筑物、設施設備、綠化的年度維修養護方案。

（十二）按照法律、法規、規章和《管理規約》的有關規定對房屋裝修提供其他服務。

業主或物業使用人申請裝修時，乙方應當告知相關的限制性規定和注意事項，與其訂立書面的裝修服務協議，明確雙方的權利義務，收取裝修押金

元、裝修服務費

元，除此之外不得另行收取施工人員管理費、門卡工本費、開工證費、管線圖費等其他費用。

（十三）對物業區域內違反有關治安、環保、物業裝修和使用等方面法律、法規、規章的行為，應及時告知、建議、勸阻，并向有關部門報告。

（十四）制定預防火災、水災等應急突發事件的工作預案，明確妥善處置應急事件或急迫性維修的具體內容。

（十五）設立服務監督電話，并在物業區域內公示。

（十六）其他：。

第五條

物業服務標準

乙方同意按照甲乙雙方協商同意的物業服務標準提供服務。

第三章物業服務相關費用

第六條

物業服務收費方式

本物業區域物業服務收費方式為：

包干制

[包干制/酬金制］

第七條

包干制

（一）物業服務費用由業主按其擁有物業的建筑面積交納，具體標準如下：

[多層住宅]：

0.8元/平方米/月；

[高層住宅]：元/平方米/月；

[別墅]：元/平方米/月；

[辦公樓]：元/平方米/月；

[商業物業]：元/平方米/月；

[會所]：元/平方米/月；

物業：元/平方米/月。

（二）實行包干制的，盈余或者虧損均由乙方享有或者承擔；乙方不得以虧損為由要求增加費用、降低服務標準或減少服務項目。

（三）實行包干制的，業主大會、業主委員會的工作費用（包括籌備工作費用）由————方承擔。

第八條

酬金制

（一）物業服務費用由業主按其物業的建筑面積預先交納，具體標準如下：

[多層住宅]：元/平方米/月；

[高層住宅]：元/平方米/月；

[別墅]：元/平方米/月；

[辦公樓]：元/平方米/月；

[商業物業]：元/平方米/月；

物業：元/平方米/月。

（二）物業服務費用為交納的甲方業主所有，由乙方代管，主要用于以下開支：

1、乙方員工的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理費用；

4、物業區域內清潔衛生費用；

5、物業區域內綠化養護費用；

6、物業區域內秩序維護費用；

7、乙方辦公費用；

8、乙方企業固定資產折舊；

9、物業共用部位、共用設施設備的公眾責任保險費用；

10、酬金；

11、業主大會、業主委員會的工作費用（包括籌備工作費用）；

12、其他費用：。

（三）乙方采取以下第

種方式提取酬金：

1、[每季/每半年/每年],計

元的標準從預收的物業服務費用中提取；

2、[每季/每半年/每年]

按結算的物業服務費用

%的比例提取。

（四）實行酬金制的，乙方應向全體業主公布物業服務年度計劃和支出年度預決算，并按[季/半年]

向全體業主公布物業服務費用的收支情況；同時，雙方按照約定每年聘請專業機構對物業服務費用年度預決算和物業服務費收支情況進行審計，聘請費用由［甲方承擔/乙方承擔/甲乙共同承擔］；

（五）物業服務費用支出應全部用于本合同約定的支出，年度結算后結余部分，轉入下一年度繼續使用，年度結算后不足部分，由全體業主承擔，另行交納。

第九條

物業服務費用交納

業主應在

（日期）按

[月/季度/半年]交納物業服務費。

物業區域內的已竣工但尚未出售，或者因開發單位原因未能按時交給物業買受人的物業，開發商應按前款規定交納物業服務費。

第十條

停車服務費用

停車服務費按以下標準收取：

露天車位

元/個/月；

車庫車位

元/個/月。

其他約定：。

乙方應與車位使用人簽訂書面的停車服務協議，明確雙方在車位使用及停車服務等方面的權利義務。

第十一條

業主自用部位收費

乙方應業主要求對業主房屋自用部位、自用設備提供維修養護或其他特約服務的，按雙方的約定收取費用，或按乙方在物業區域內公示的收費標準收取。

第十二條

公共服務項目收費

物業區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等市政公用事業服務單位應向最終用戶收取有關費用。乙方接受市政公用事業服務單位委托代收上述費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，不得限制或變相限制業主或物業使用人購買。

第十三條

物業服務收費標準的調整

物業服務收費標準的調整按下列第

項執行：

（一）按政府規定的標準調整；

（二）按每年

%的幅度上調；

（三）按每年

%的幅度下調；

（四）按每年當地政府公布的物價漲跌幅度調整；

（五）按雙方議定的標準調整。

第四章共用部位、共用設施收益及分配

第十四條

共用部位和共用設施經營

乙方經營歸業主所有的共用部位、共用設施用于廣告、房屋租賃、會所經營、商業促銷等活動，在符合國家的法律、法規、規章的前提下，應征得甲方書面同意，并每半年向甲方公布收益情況，接受甲方監督。

第十五條

經營收益分配

乙方經營歸業主所有的共用部位、共用設施所得收益按下列第

種方式使用：

（一）納入物業服務費；

（二）納入專項維修資金；

（三）；

（四）。

第五章雙方權利與義務

第十六條

甲方的權利義務

（一）審定乙方制定的物業服務方案，并監督實施。

（二）對本物業區域內的物業服務事項有知情權。

（三）對乙方有建議、督促的權利。

（四）審核本物業區域內共用部位、共用設施的收益使用情況。

（五）不得要求乙方在本物業區域內行使物業服務內容以外的物業服務。

（六）應在乙方辦理接管

日前，提供符合辦公要求的物業服務用房，由乙方無償使用。

（七）負責協調、處理、解決本合同生效前發生的遺留問題，不因此影響乙方工作。

（八）協助乙方做好物業區域內的物業服務工作。

（九）按照相關規定交納、使用和續籌物業專項維修資金。

（十）對違反物業服務合同約定、逾期不交納物業服務費的物業區域內的物業費交納人，應督促其交納。

（十一）。

（十二）有關法律、法規、規章和《管理規約》規定的甲方其他權利義務。

第十七條

乙方的權利義務

（一）根據有關法律、法規、規章及本合同的約定，按照物業服務標準和內容提供物業服務，收取物業服務費用

、特約服務費用。

（二）制定物業服務計劃，負責編制房屋、附屬建筑物、設施設備、綠化的年度維修養護計劃。

（三）向甲方告知物業區域內物業服務的有關情況。

（四）可以選聘專業服務企業承擔物業區域內的專項服務項目，但不得將本區域內的全部物業服務委托給第三方；乙方與所選定的專業服務企業簽訂的合同不得低于本合同的服務標準，并對專業服務企業的服務行為承擔連帶責任。

（五）妥善保管和正確使用本物業的檔案資料，及時記載有關變更信息。

（六）及時向甲方、業主和物業使用人通報本物業區域內有關物業服務的重大事項，接受甲方、業主和物業使用人的監督。

（七）對甲方、業主和物業使用人違反《管理規約》的行為，采取告知、勸說和建議等方式督促甲方、業主和物業使用人改正。

（八）不得擅自占用本物業區域內的共用部位、共用設施設備或改變用途，不得擅自占用、挖掘本物業區域內的道路、場地。

確需臨時占用、挖掘本物業區域內道路、場地的，應按規定辦理相關手續，制定施工方案，開工前要在物業區域內公示，施工過程中盡可能減少對正常秩序的影響，并及時恢復原狀。

在緊急情況下，乙方為了公共利益可以先行施工，但事后應予以說明。

（九）本物業區域內需另行配備相關設施設備的，乙方應與甲方協商解決。

（十）對自身原因造成的事故承擔責任并負責善后處理。

（十一）遵照深圳市物業專項維修資金管理有關規定，依法代收日常收取的物業專項維修資金，依法使用物業專項維修資進行物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。

乙方每————個月（至少每半年一次）公布一次物業專項維修資金的使用情況。

（十二）。

（十三）國家法律、法規、規章和《管理規約》規定的乙方其他權利義務。

第十八條

對需進入物業區域內的宣傳、檢查、執法、救援等公共事務，甲乙雙方應當積極配合。

第六章合同時效

第十九條

物業服務期限

物業服務期限為二年，自*年*月*日至*年*月*日。

第二十條

期滿續約

本合同期滿前，甲方決定不再聘用乙方的，應在期滿前3個月書面通知乙方；乙方決定不再續約的，應在期滿前3個月書面通知甲方。

雙方同意續簽，應于本合同到期前

日內簽署新的物業服務合同。

第二十一條

接管前處理

本合同終止后，在新的物業服務企業接管本物業項目之前，乙方應當應甲方的要求暫時繼續提供物業服務，一般不超過三個月；雙方的權利義務繼續按照本合同執行。

第二十二條

不可抗力的終止

因不可抗力致使合同無法繼續履行的，根據不可抗力的影響，部分或全部免除責任，其他事宜由甲乙雙方依法協商處理。

第二十三條

終止后處理

本合同終止后，甲乙雙方應共同做好債權債務處理事宜，包括物業服務費用的清算、對外簽訂的各種協議等；甲方、乙方應相互配合，做好物業服務的交接和善后工作。

第七章違約責任

第二十四條

甲方違約責任

甲方違反本合同約定，導致乙方未能完成服務內容的，乙方有權要求甲方限期解決；逾期未解決的，乙方可要求甲方支付違約金

元；造成損失的，乙方可要求甲方承擔相應的賠償責任。

第二十五條

乙方違約責任

乙方提供的服務達不到本合同約定的標準的，甲方有權要求乙方在合理期限內改進，乙方未能改進的，甲方可要求乙方支付違約金

元；給業主或物業使用人造成損失的，有關當事人可要求乙方承擔相應的賠償責任。

第二十六條

提前解約責任

除本合同第六章規定的合同終止情形外，甲、乙雙方均不得提前解除本合同，否則無過錯方可要求其支付

萬元的違約金；造成損失的，無過錯方可要求其承擔相應的賠償責任。

第二十七條

乙方免責條款

以下情況乙方不承擔違約責任：

（一）由于甲方、業主或物業使用人的原因導致乙方的服務無法達到合同要求的。

（二）因維修養護物業共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業主和物業使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的。

（三）非乙方責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失，乙方已采取應急措施的。

（四）。

第八章突發事件處理

第二十八條

突發事件處理

為維護公共利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄露、漏電、火災、暖氣管、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方因采取緊急避險措施造成損失的，當事人應按有關規定處理。

第九章爭議解決

第二十九條

爭議解決

因合同的解釋或履行發生爭議，雙方應協商解決，協商不成的，可采取以下方式處理：

（一）向有管轄權的人民法院提起訴訟

（二）向————申請仲裁。

第十章附則

第三十條

其他約定

（一）本合同未盡事宜，國家有相關規定的，依規定解決；沒有規定的，由雙方協商解決，并簽訂書面協議；

（二）對本合同的任何修改、補充或變更應經雙方書面確認,并作為本合同附件，與本合同具有同等的法律效力。

（三）本合同正本連同附件一式三份，物業管理主管部門備案一份，甲方、乙方、

各執一份，具有同等法律效力。

（四）本合同經雙方法定代表人或授權代表人簽字并簽章后生效。

甲方：

乙方：

授權代表：

簽訂日期:*年*月*日*年*月*日

附件：一、規劃平面圖

二、物業構成明細

三、物業服務標準

四、移交資料清單

附件1：規劃平面圖

附件2：物業構成明細

類型

幢數

套（單元）數

建筑面積

（平方米）

高層住宅

多層住宅

別墅

商業用房

工業用房

辦公樓

自行車庫

機動車車庫

會所

學校

幼兒園

文化活動場所

合計

備注

附件3：

物業服務標準

附件4：移交資料清單

1、竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管線工程竣工圖等資料，以及房屋管線布線圖；

2、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

3、物業質量保修文件和物業使用說明文件[住宅質量保證書][住宅使用說明書]；

4、相關專業部門驗收資料；

5、房屋及配套設施的產權清單（包括業主名稱、建筑面積、聯系方式等）；

6、供水、供暖的試壓報告；

7、實測面積報告；

8、物業服務所需要的其他資料。

附件四：關于以協議方式選聘深圳市華盛物業管理有限公司作為本小區物業服務企業的議案

各位業主：

鑒于本小區與現有物業管理公司北新科技發展有限公司的《物業管理合同》即將到期，我委員會根據本小區的實際情況，擬與深圳市華盛物業管理有限公司進行合作，聘請其作為本小區新的物業管理公司。基本情況如下：

一、與現有物業管理公司北新科技發展有限公司的《物業管理合同》期限屆滿后，以協議方式選聘新的物業管理公司。

根據《深圳經濟特區物業管理條例》第七十四條的規定：在一個物業管理區域內，多層物業總建筑面積低于五萬平方米，經業主大會決定同意的，可以采用協議方式選聘物業服務企業。因此，本小區通過協議方式選聘新的物業管理公司符合法律相關規定。

二、以協議方式選聘深圳市華盛物業管理有限公司作為本小區新的物業服務企業。

深圳市華盛物業管理有限公司（以下簡稱“華盛物業”）成立于2005年，控股股東深圳市華盛房地產開發有限公司是一個綜合實力較強、并具有良好合作態度的房地產開發企業，華盛物業依附其強大的平臺也取得了長足的發展。由華盛物業管理的民華大廈年內已獲得“深圳市排水達標小區”，并完成了2023年度深圳市“園林式，花園式”小區與2023年度福田區“安全文明小區”的創優申報工作。同時，已為明年年初申報“深圳市安全文明小區”與“福田區物業管理優秀住宅小區”做好前期資料準備工作。

基于華盛物業在業界的良好口碑，本小區擬聘請其作為本小區新的物業服務企業。在業主大會通過本議案后，我委員會將與其簽訂《物業管理合同》，對服務事項、服務標準、服務費用等進行具體的約定。

請審議。

深圳市羅湖區翠珠小區業主委員會

二〇一〇年月日

附件五：

深圳市羅湖區翠珠小區

2023年度第

次臨時業主大會決定

深圳市羅湖區翠珠小區2023年度第

次臨時業主大會在2023年月日

召開。業主委員會分別以張貼公告、書面送達、特快專遞和電話通知的方式向全體業主發出了會議通知，會議符合有關法律、法規、規章和本小區業主大會議事規則的規定，合法有效。

本次業主大會的召集和召開程序、參加會議人員資格及表決程序符合《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》《深圳經濟特區物業管理條例》及本小區業主大會議事規則的有關規定。